Marché immobilier Espagne | 22 tendances et prévisions pour 2026

22 tendances et prévisions pour le marché immobilier espagnol en 2026

Vous cherchez un aperçu du marché immobilier espagnol ?

Dans cet article, nous avons analysé les principales sources d'information sur les tendances immobilières en Espagne, les prix du logement et les prévisions d'experts pour 2026.

Cela inclut les tendances et prévisions de :

• Le Colegio de Registradores (organisme officiel gérant le cadastre espagnol)

• Le Consejo General del Notariado (organisme officiel des notaires espagnols)

• L'Instituto Nacional de Estadistica (institut national espagnol des statistiques)

• CaixaBank Research

• Banco de España (banque centrale espagnole)

• Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (Ministère espagnol du Logement)
  

Si vous souhaitez approfondir les données, nous vous recommandons de consulter les rapports des sources ci-dessus.

Mais pour un aperçu rapide, voici 22 informations importantes compilées ci-dessous.

Cottage Properties est une agence immobilière de luxe en Catalogne, en Espagne, avec un portefeuille exclusif de maisons de campagne, masias, châteaux et propriétés de luxe à vendre.

22 Statistiques sur le marché immobilier en Espagne en 2026

Tendances de l'immobilier espagnol en 2026

Tendances du marché

1. Croissance des ventes immobilières : Il y a eu une diminution de 1,5 % des transactions immobilières en 2025, par rapport à 2024. Il y a eu 705 357 ventes immobilières en 2025, soit 10 826 de moins qu'en 2024, selon le Colegio de Registradores.

2. Ventes d'appartements et de maisons : Selon les Registradores de España, 21,48 % des ventes de logements au T4 2025 étaient des maisons individuelles, ce qui représente une augmentation de 0,59 %, par rapport au T3 2025. Le logement collectif a donc perdu du poids relatif, tombant à des niveaux inférieurs à 80 %, avec un poids de 78,52 %. Le pic historique de la part des maisons individuelles a été enregistré fin 2020, à 22,52 %.

3. Transactions enregistrées : Le nombre total de ventes immobilières au T4 2025 a augmenté de 2,3 % par rapport au T3, atteignant un total de 178 270. Cela représente le deuxième chiffre trimestriel le plus élevé depuis le T3 2007, ce qui signifie que les ventes immobilières ont atteint (et même dépassé) les niveaux d'avant la crise. Par rapport au T4 2024, cela représente une augmentation de 3,3 %.

Tendances des prix du logement

4. Prix au mètre carré : Selon le Consejo General del Notariado, le prix moyen des maisons par mètre carré a atteint 1 902 € en 2025, ce qui représente une augmentation de 8,5 % par rapport à 2024. L'année dernière aurait été la première année où les prix moyens des maisons par mètre carré ont atteint des niveaux inégalés depuis 2007, ce chiffre indique donc que les prix des maisons continuent d'augmenter au-delà des niveaux d'avant la crise financière.

5. Indice des prix du logement (IPV) : L'Indice des prix du logement, qui suit l'évolution des prix des logements neufs et d'occasion, a augmenté de 15 % au T4 2025, par rapport au T4 2024. Cela indique une augmentation soutenue de la valeur des propriétés, selon l'Instituto Nacional de Estadística.

6. Indice de ventes répétées (IPVVR) : L'Indice des prix du logement pour les ventes répétées, qui suit le prix de transaction des mêmes propriétés au fil du temps et est publié par le Colegio de Registradores, a augmenté de 2,6 % au T4 2025, par rapport au T3 2025. Par rapport au T4 2024, cela représente une augmentation de 16,6 %, un nouveau maximum historique et un chiffre près de 30 % supérieur à celui d'un précédent pic en 2007. En effet, depuis le point bas post-crise de 2014, les prix ont augmenté de plus de 110 %.

7. Pénurie d'offre : Les prix des maisons ont grimpé en flèche ces dernières années, principalement en raison du manque de logements disponibles. Selon une recherche de CaixaBank, le déficit de logements accumulé au cours des quatre dernières années s'élève à quelque 515 000 logements, un chiffre qui monte à 765 000 si l'on ne considère que les logements achevés (par opposition aux permis accordés) et que l'on met de côté toutes les propriétés destinées à d'autres usages. Ce chiffre équivalait à 4 % du stock total de logements en 2024 et signifiait que les nouveaux logements ne pouvaient accueillir que 20 % des nouveaux ménages.

8. Construction de nouveaux logements : Le secteur de la construction montre des signes de reprise, bien qu'un nombre insuffisant de nouveaux logements soit construit pour répondre à la demande générée par une population croissante. Au cours de l'année précédant mai 2025, 132 000 permis de construire de nouveaux logements ont été approuvés, ce qui représente une augmentation de 13 % d'une année sur l'autre. Parallèlement, selon l'Instituto Nacional de Estadística (INE), la population a augmenté de 473 848 personnes en 2025, principalement en raison de l'immigration, entraînant la création de 226 279 nouveaux ménages.

Tendances des acheteurs étrangers

9. Demande étrangère : En 2025, 97 300 maisons ont été vendues à des acheteurs étrangers, ce qui représente 13,8 % de toutes les maisons vendues cette année-là. 705 000 logements ont été vendus au total, ce qui représente le plus grand nombre de transactions en une seule année depuis 2008, tandis que le nombre total d'acheteurs étrangers a atteint un nouveau record. 4,6 % de logements de plus ont été achetés par des étrangers en 2025, par rapport à 2024. La plupart de ces achats ont été réalisés par des Européens.

10. Principales provinces : Selon les données du Colegio de Registradores, au T4 2025, les provinces avec le pourcentage le plus élevé d'achats étrangers étaient : Alicante (42,91 %), îles Baléares (31,47 %), Málaga (31,11 %), Santa Cruz de Tenerife (26,44 %), Gérone (24,8 %), Murcie (20,74 %), Las Palmas (20,31 %), Almería (16,69 %) et Tarragone (16,11 %).

11. Nationalités étrangères : Les données du T4 2025 montrent que les groupes d'acheteurs étrangers les plus importants au cours de ce trimestre étaient les Britanniques (7,93 %), les Néerlandais (6,77 %), les Allemands (6,65 %), les Marocains (5,78 %), les Roumains (5,45 %), les Italiens (5,32 %), les Français (4,93 %) et les Belges (4,38 %). En effet, 57,32 % de tous les achats ont été effectués par des personnes de l'UE, contre 18,05 % du reste de l'Europe, 8,69 % d'Afrique, 6,73 % d'Asie, 5,63 % d'Amérique du Sud et 3,58 % du reste du monde.

12. Tendances des acheteurs non-résidents : Les résidents étrangers représentaient 60,9 % (43 306 propriétés), tandis que les non-résidents constituaient les 39,1 % restants (27 849 propriétés) de tous les achats effectués par des étrangers en 2025. Par rapport à 2024, les achats par des résidents étrangers ont augmenté de 6,4 %, tandis que les transactions par des non-résidents ont diminué de 4,1 %. Cela marque un changement par rapport à l'année précédente, où les deux groupes avaient connu une croissance similaire des ventes.

Tendances d'investissement

13. Rendement locatif et croissance des prix : Le Banco de España n'a pas encore publié de chiffre pour 2025, cependant, une moyenne des trois premiers trimestres de l'année dernière suggère que la rentabilité de vivienda moyenne (rendement locatif plus variation des prix) était d'environ 15,8 % et a montré une croissance trimestrielle constante. Cela représente une augmentation par rapport à 2024, où la moyenne annuelle était de 14,6 %, démontrant des rendements croissants pour les investisseurs immobiliers.

14. Comparaison du rendement locatif : En 2025, le rendement locatif brut (revenu locatif annuel en pourcentage du prix de la propriété) s'élevait à 3 %, soit seulement légèrement moins que les rendements des obligations d'État espagnoles à 10 ans, qui s'élevaient à 3,3 %. Bien que le rendement locatif brut ait légèrement diminué par rapport à l'année précédente, où il était de 3,3 %, cela signifie toujours que l'immobilier reste un investissement attractif, même par rapport aux instruments financiers traditionnels. En effet, le rendement des dépôts des ménages et des ISBLM (Institutions Sans But Lucratif au Service des Ménages) n'était que de 1,6 %.

Prévisions du marché immobilier espagnol pour 2026

Prévisions du marché

15. Prévisions de ventes immobilières : CaixaBank estime que 683 000 propriétés seront vendues en Espagne en 2026, ce qui marque une diminution par rapport à 2025, où 714 237 transactions immobilières ont eu lieu. Bien que 2025 ait été une année record, au cours de laquelle plus de 700 000 logements ont été vendus pour la première fois depuis le pic d'avant la crise en 2007 (775 300 ventes), cette prévision représente un ralentissement du rythme des ventes.

Prévisions des prix du logement

16. Perspectives des prix des maisons : CaixaBank s'attend à ce que les prix des maisons continuent de croître en 2026, mais à un rythme légèrement inférieur. CaixaBank prévoit une croissance de 5,7 % en 2026, ce qui est bien inférieur à la croissance enregistrée des prix des maisons en 2025, qui s'élevait à 12,7 %. Ces chiffres peuvent être inexactes ; par exemple, CaixaBank s'attendait à une croissance de seulement 9,0 % en 2025, alors que la réalité a été beaucoup plus élevée. En effet, Idealista s'attend à ce que la croissance soit plus proche de 15 %.

17. Améliorations hypothécaires : Les faibles taux d'intérêt et les niveaux d'emploi élevés ont soutenu la demande et encouragé les banques à prêter. Les prêts hypothécaires à taux fixe sont désormais disponibles à moins de 2 % et les produits à taux mixte à moins de 1,5 %. Idealista s'attend à ce que le marché hypothécaire reste globalement stable en 2026, les banques offrant des produits compétitifs, bien qu'à des niveaux peut-être légèrement moins attractifs que ceux observés récemment.

18. Croissance des prix des nouvelles constructions : Selon une recherche de CaixaBank, au cours de l'année précédant mai 2025, 132 000 nouveaux logements ont été approuvés, ce qui représente une croissance de 13 % d'une année sur l'autre. Cette tendance devrait continuer d'augmenter, en raison de la forte demande de logements et de l'intention du secteur de la promotion immobilière d'augmenter le stock de logements actuel. Cependant, l'augmentation de l'offre n'est toujours pas suffisante pour absorber la demande ou combler le déficit actuel, mais il est probable qu'elle modérera les augmentations de prix sur le marché des nouvelles constructions.

Prévisions des acheteurs étrangers

19. Impact du ‘Golden Visa’ : Le programme espagnol « Golden Visa », lancé en 2013, accordait la résidence aux citoyens non-européens qui réalisaient des investissements importants en Espagne, par exemple, en achetant une propriété d'une valeur supérieure à 500 000 €. Entre 2013 et octobre 2024, 15 149 visas dorés ont été accordés en lien avec des investissements immobiliers. Depuis avril 2025, ce dispositif a été arrêté afin de lutter contre la croissance sans précédent des prix des maisons et le manque de propriétés disponibles pour les résidents. Cependant, CaixaBank prédit que cela aura peu d'impact on la demande étrangère, car ces achats représentent une petite fraction du marché.

20. Menaces potentielles pour les acheteurs étrangers non-européens : En janvier 2025, le gouvernement a annoncé des mesures visant à introduire une taxe foncière de 100 % sur les acheteurs non-résidents originaires de l'extérieur de l'UE. Pedro Sanchez, le Premier ministre espagnol, espère que cette nouvelle taxe empêchera les acheteurs étrangers non-résidents (autres que ceux de l'UE) d'acheter des biens immobiliers dans le pays qu'ils n'ont pas l'intention d'utiliser, libérant ainsi du stock de logements pour répondre à la pénurie pour les personnes vivant réellement en Espagne. Bien que cette proposition modifierait massivement le marché du logement, elle est toujours en discussion et il est peu probable qu'elle soit adoptée en loi.

Prévisions d'investissement

21. Menaces potentielles pour les locations à court terme : De plus en plus de personnes achètent des propriétés pour les louer sur des plateformes comme Airbnb. En conséquence, les prix de l'immobilier ont augmenté, excluant souvent les habitants locaux. En réponse, les gouvernements locaux ont imposé des restrictions plus strictes sur les licences nécessaires pour louer une propriété à court terme et retirent les propriétés des plateformes qui n'ont pas les documents appropriés. Selon un rapport de Reuters, le nombre de locations à court terme à Ibiza, une destination touristique populaire, a chuté de près de moitié en 2025, par rapport à l'année précédente. Cependant, dans des villes comme Malaga et Almería, l'offre d'hébergements touristiques a continué d'augmenter. Dans toute l'Espagne, le nombre d'annonces au second semestre de l'année dernière a diminué de 4 %, marquant la première baisse à l'échelle nationale des annonces. Ces restrictions pourraient limiter le potentiel de rendement locatif des maisons achetées à ces fins.

22. Incitatifs pour les locations à long terme : La loi sur le logement de 2023 (Ley de Vivienda) a permis aux propriétaires qui louent leurs propriétés à des locataires à long terme de ne pas payer d'impôt sur la moitié de l'argent qu'ils tirent de cette propriété. Ce pourcentage pourrait être porté à 90 % si, par exemple, la propriété a été rénovée, s'ils louent à des jeunes (18-35 ans) ou si la propriété se trouve dans une zone à forte demande et que le loyer est abaissé. Cette année, le Premier ministre espagnol a annoncé que les propriétaires pourraient ne pas avoir à payer d'impôt sur le revenu du tout sur tout revenu locatif net perçu des propriétés dont les contrats de location ont été renouvelés sans aucune augmentation de loyer. Cela signifie que si les impôts et les restrictions sur les locations de vacances augmentent, il existe des incitatifs financiers potentiels à tirer de la location de nos propriétés à des tarifs abordables à des locataires à long terme.

Qui sommes-nous ?

Cottage Properties est l'une des principales agences immobilières d'Espagne, spécialisée dans la vente de masias, de mas, de châteaux et de propriétés de luxe en Catalogne, en Espagne. Nous sommes des agents immobiliers entièrement certifiés API et fournissons un service complet, en particulier pour les acheteurs étrangers.

Questions fréquentes

Quel était le prix moyen de l'immobilier par mètre carré en Espagne en 2025 ?

Le prix moyen des maisons par mètre carré a atteint 1 902 € en 2025, ce qui représente une augmentation de 8,5 % par rapport à 2024. Cette augmentation soutenue signifie que les prix moyens des maisons continuent désormais de grimper au-delà des niveaux d'avant la crise financière.

Quelles sont les prévisions pour le marché immobilier espagnol en 2026 ?

Les ventes immobilières devraient ralentir en 2026, CaixaBank estimant 683 000 transactions, soit une diminution par rapport aux 714 237 de 2025. Malgré le ralentissement des ventes, les prix des maisons devraient continuer de croître, CaixaBank prévoyant une croissance de 5,7 % et Idealista une croissance proche de 15 %.

Comment la pénurie de logements affecte-t-elle les prix de l'immobilier ?

La cause principale de la récente flambée des prix des maisons est le manque de logements disponibles. Une recherche de CaixaBank indique que le déficit de logements accumulé au cours des quatre dernières années s'élève à 765 000 logements achevés, et que la nouvelle construction n'a pas été suffisante pour absorber la demande.

Quelle est l'activité des acheteurs étrangers sur le marché immobilier espagnol ?

Les acheteurs étrangers ont atteint un nouveau record en 2025, achetant 97 300 maisons, ce qui représentait 13,8 % de tous les logements vendus. Les groupes d'acheteurs étrangers les plus importants au T4 2025 étaient les Britanniques (7,93 %), les Néerlandais (6,77 %) et les Allemands (6,65 %).