Acheter une masia en Catalogne : Votre guide complet en 5 étapes

Vous envisagez d'acheter une masia en Catalogne ?

Je reçois souvent des demandes d'acheteurs internationaux qui ont un rêve : ils veulent une masia, beaucoup de terrain et une vie plus tranquille dans la magnifique campagne catalane.

Mais la distance entre le rêve et la réalité de l'achat d'une propriété rurale en Catalogne est plus grande que la plupart ne l'imaginent. Une fois que vous commencez le processus, les démarches administratives peuvent rapidement devenir écrasantes.

Cet article est là pour vous aider.

Le mois dernier, j'ai vendu une spectaculaire masia à Gérone à un couple américain qui la développe maintenant comme projet de tourisme rural. Les cinq étapes de ce guide ont rendu cela possible.

Qui suis-je ?

Bonjour, je suis Àngels Sabater, codirectrice de Cottage Properties depuis 2016 et agent immobilier enregistré en Catalogne. Cela fait près d'une décennie que je conseille des acheteurs internationaux et j'ai été présentée sur TV3 et Canal Decasa pour parler de la restauration de masias et de la vente de propriétés rurales.

Si vous envisagez cette démarche, vous pouvez réserver une consultation gratuite avec moi, que ce soit par téléphone, en visioconférence ou en personne, et nous analyserons votre situation ensemble.

Les 7 obstacles qui peuvent ruiner votre rêve de masia

Vous ne vous trompez pas. La Catalogne rurale est extraordinaire. Les paysages, l'architecture, le rythme de vie... c'est tout ce que vous espérez trouver. Et oui, acheter une masia ici est tout à fait possible.

Mais ce n'est pas simple.

Je veux être honnête avec vous, car c'est là que la plupart des acheteurs font des erreurs. Le marché des propriétés rurales catalanes fonctionne de manière très différente de tout ce que vous avez probablement connu.

Vous faites face à au moins 7 acteurs qui semblent parfois s'être ligués pour ruiner votre rêve :

• Les règles d'utilisation des sols de la Generalitat de Catalunya (notamment les terrains non constructibles, sol no urbanizable)

• Les règles spécifiques sur l'achat, la vente et la rénovation des masias

• La mairie locale

• Le Registre de la Propriété

• Le Catastro (registre administratif des propriétés)

• Le notaire

• Les architectes et ingénieurs géomètres

L'un d'eux peut retarder — ou ruiner complètement — votre achat.

Nombreux sont les acheteurs internationaux qui arrivent en supposant que le processus sera similaire à celui de l'achat d'une propriété ailleurs en Europe. Ce n'est pas le cas.

J'ai vu des transactions échouer, des dépôts mis en péril, des mois perdus. Vous trouverez ci-dessous quelques exemples réels.

Je ne vous dis pas cela pour vous décourager. Je vous le dis pour vous préparer. Car lorsque vous comprenez ce à quoi vous faites face, tout devient plus facile.

Comment acheter la masia de vos rêves sans stress

Chez Cottage Properties, j'accompagne chaque acheteur international à travers un processus en cinq étapes. Chaque étape existe pour une raison. En sauter une, ou la gérer incorrectement, peut entraîner une perte de temps, d'argent ou même de la propriété elle-même.

Laissez-moi vous donner un exemple concret.

Un couple américain est venu me voir après avoir décidé de déménager à la suite des incendies de Los Angeles. Ils avaient besoin d'un accompagnement complet : juridique, financier et pratique.

Nous les avons mis en contact avec un avocat spécialisé en immigration dès le début du processus, avant même de visiter des propriétés. Nous avons vérifié chaque document de chaque propriété qu'ils ont envisagée. Et avant de signer les contrats, nous nous sommes assurés que leur futur projet de rénovation était entièrement autorisé.

Aujourd'hui, leur projet est en cours et n'a pris que quelques mois.

Cela est possible en suivant un processus éprouvé. Et c'est exactement ce que je vais vous expliquer.

Les 5 étapes pour acheter une masia en Catalogne

Ce qui suit est le cadre exact que j'utilise avec chaque client international. Chaque étape existe parce que quelque chose peut — et arrive souvent — mal tourner sans elle.

Commençons.

1. Choisir le bon emplacement

L'emplacement n'est pas seulement une question de style de vie. C'est une décision stratégique. Il détermine la taille du terrain, l'intimité, le prix et ce que vous pouvez réellement faire avec la propriété.

La plupart des acheteurs internationaux sont attirés par le Baix Empordà. Il possède une qualité toscane, historiquement associée aux artistes, aux intellectuels et à la bourgeoisie catalane. Il abrite également certains des meilleurs restaurants et galeries de la région.

Mais les goûts varient.

Nombreux sont les acheteurs qui recherchent l'intimité, de grandes propriétés avec des hectares de terrain, de la forêt, sans voisins. Plus on se rapproche de la côte, plus les terrains se réduisent et les prix augmentent.

Principales zones à considérer

• Baix Empordà (Triangle d'Or) – Cette zone comprend Torroella de Montgrí, Peratallada et Cruïlles, connue pour ses villages médiévaux, un paysage de style toscan et un grand attrait international.

• Alt Empordà – Situé près de la frontière française et de la Costa Brava, cette zone attire des acheteurs à la recherche de grandes propriétés avec de vastes terrains.

• La Garrotxa – Connue pour son paysage volcanique et ses forêts denses, cette comarca attire des acheteurs en quête d'une nature spectaculaire et d'un environnement plus calme et retiré.

• Osona – C'est le cœur de la vie rurale catalane traditionnelle, idéale pour les acheteurs intéressés par l'agriculture et les masias authentiques.

• Province de Gérone – Gérone possède la plus grande concentration de propriétés rurales de Catalogne, ce qui en fait une destination clé pour les acheteurs internationaux.

• Montseny – En tant que Réserve de Biosphère de l'UNESCO à seulement 45 minutes de Barcelone, le Montseny attire des acheteurs en quête de nature avec un accès facile à la ville.

• Maresme / Vallès – Ces zones offrent un style de vie rural avec une grande proximité de Barcelone, idéal pour les acheteurs ayant besoin d'un accès fréquent à la ville.

• Priorat / Terra Alta – Ces régions viticoles attirent des acheteurs intéressés par des projets de vignoble et des opportunités agricoles.

• Lleida / Pallars – Ces zones plus reculées offrent de vastes terrains, des prix plus bas et une grande sensation d'intimité et de tranquillité.

• Tarragone / Baix Camp – Cette région du sud bénéficie d'un climat plus sec, ce qui la rend particulièrement adaptée à la production d'huile d'olive et d'amandes.

Le couple américain s'est d'abord concentré sur les masias à vendre dans le Baix Empordà. Finalement, ils ont acheté cette magnifique masia à Sant Julià de Ramis, dans la comarque du Gironès, juste à la frontière avec le Baix Empordà, où le paysage environnant offre une atmosphère très similaire.

C'était tout simplement l'option qui correspondait le mieux à leurs besoins.

2. Comprendre le coût total de l'achat d'une masia en Catalogne

Le prix d'achat n'est que le début. La plupart des acheteurs internationaux sous-estiment le coût total de l'acquisition d'une masia en Catalogne. Examinons les coûts associés à l'achat d'une masia en Catalogne.

Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP)

Cet impôt est de 10 % du prix d'achat. Il est toujours payé par l'acheteur et n'est pas négociable.

Honoraires de notaire et du Registre de la Propriété

Ils oscillent généralement entre 1 % et 1,5 % du prix d'achat et couvrent les services notariaux et l'enregistrement de la propriété.

Honoraires d'avocat

Je recommande vivement de travailler avec un avocat spécialisé, en particulier pour les acheteurs hors UE qui gèrent le NIE, les transferts de fonds et les conditions de résidence. Renoncer à un avocat spécialisé pour économiser de l'argent entraîne généralement des problèmes bien plus coûteux par la suite, notamment en matière de situation fiscale et de transferts internationaux de fonds.

Coûts de réhabilitation

Les masias en Catalogne sont anciennes. Je gère habituellement des transactions avec des propriétés datant du XVe siècle ou même antérieures. Je dirais avec confiance qu'environ 80 % des masias que j'ai vendues nécessitaient des travaux de réhabilitation.

Vous devez tenir compte des coûts de réhabilitation en parallèle avec le prix réel de la propriété. Cela vous aide à comprendre si une propriété est dans votre budget.

C'est pourquoi nous incluons une proposition de réhabilitation gratuite avec devis pour tous nos acheteurs intéressés par une masia nécessitant des travaux. C'est notre service aux acheteurs le plus demandé. Mais sachez que très peu d'agences immobilières offrent cela gratuitement. J'ai entendu des cas de personnes à qui on a demandé des milliers d'euros rien que pour élaborer une proposition de réhabilitation !

3. Exigences légales : NIE, résidence et transfert de fonds

Pour les acheteurs hors UE, ce processus suit une séquence stricte, et l'ordre importe plus que la plupart ne le pensent. C'est là que de nombreux acheteurs internationaux se trompent ou se laissent induire en erreur.

Obtenir le NIE

Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est votre numéro d'identification fiscale en Espagne. Vous ne pouvez pas acheter une propriété sans lui.

Si vous résidez en dehors de l'Espagne, l'obtention du NIE nécessite presque toujours de travailler avec un avocat spécialisé ou un gestionnaire qui peut effectuer les démarches en votre nom.

Transfert de fonds

Pour les acheteurs hors UE, en particulier les Américains, transférer des fonds n'est pas aussi simple que déplacer de l'argent entre comptes.

Vous devrez ouvrir un compte bancaire espagnol et vous conformer à la réglementation stricte contre le blanchiment d'argent. Cela implique de prouver l'origine des fonds et de s'assurer que toute la documentation est en ordre avant que le transfert soit approuvé.

Le couple américain avec lequel nous avons travaillé avait besoin d'un avocat spécialisé précisément dans les transferts internationaux de fonds et les voies de résidence pour les non-ressortissants de l'UE. Sans ce soutien, les retards sont courants.

Le Golden Visa : ce n'est plus une option

Le Golden Visa espagnol, qui était autrefois une voie populaire pour obtenir la résidence par investissement immobilier, a été supprimé.

Il n'est plus possible d'obtenir la résidence simplement en achetant une propriété au-dessus d'une certaine valeur. Les acheteurs qui comptaient sur cette voie doivent explorer des alternatives avec un avocat spécialisé.

Dans notre cas, nous travaillons avec des avocats spécialisés dans des voies de résidence structurées conçues pour les acheteurs hors UE.

Résidence après l'achat

C'est là que de nombreux acheteurs se trompent.

On n'obtient pas d'abord la résidence. On achète d'abord la propriété, puis on demande la résidence. L'achat permet la demande, et non l'inverse.

Cette étape provoque plus de retards que toute autre dans le processus. Les acheteurs qui ne bénéficient pas d'un soutien juridique adéquat rencontrent souvent des problèmes avec la documentation, les transferts de fonds ou l'éligibilité à la résidence.

C'est pourquoi je recommande de faire appel à un avocat spécialisé dès le début, avant même de commencer à visiter des propriétés. Le couple américain a fait exactement cela grâce à notre partenaire juridique spécialisé. Cela a rendu l'ensemble du processus fluide et prévisible.

4. Due diligence sur la propriété : l'étape qui vous protège

C'est l'étape techniquement la plus complexe et celle où les problèmes les plus graves surviennent.

Mais une belle propriété avec un grave défaut juridique n'est pas une bonne affaire. C'est un passif. Croyez-moi, je l'ai appris à mes dépens.

Droits sur l'eau

Les masias sont souvent assez isolées. Toutes ne seront pas raccordées au réseau d'eau courante.

Si une propriété n'est pas raccordée au réseau d'alimentation en eau, il faudra forer un puits, ce qui est à la charge de l'acheteur.

Mais voici ce que la plupart des acheteurs ignorent : on ne peut pas refuser le permis d'accès à l'eau là où il existe une maison sur le terrain. Ce droit est garanti par la législation espagnole.

Cela est souvent signalé comme un risque. En réalité, cela ne devrait pas vous dissuader. Mais c'est quelque chose que vous devez prendre en compte.

Raccordement électrique

De nombreuses propriétés rurales ne sont pas raccordées au réseau électrique. Dans ce cas, vous avez deux options :

• Se raccorder au réseau électrique

• Installer des panneaux solaires.

Le raccordement au réseau peut coûter plus de 20 000 €, surtout si le point de raccordement le plus proche se trouve à plusieurs kilomètres. Dans ces cas, l'énergie solaire est généralement la solution la plus pratique et la plus rentable.

Chemins d'accès

Toute propriété rurale doit disposer d'un chemin d'accès légalement reconnu avant qu'un permis de réhabilitation puisse être accordé. Cela n'est pas négociable.

Laissez-moi vous donner un exemple concret.

Il y a quelques années, j'ai mis en vente une propriété rurale avec une parcelle de 300 hectares et deux maisons de ferme nécessitant une restauration. Le problème ? Lors de notre due diligence sur la propriété, nous avons découvert que la mairie locale n'accorderait pas les permis de travaux car il n'existait pas de chemin d'accès légal.

Nous avons trouvé une solution créative dans laquelle le voisin avait accepté de vendre au moins quatre hectares de terrain à notre futur acheteur pour créer un chemin d'accès, qui n'avait en réalité besoin d'être qu'en gravier et n'était pas difficile en soi. Le voisin avait verbalement accepté de vendre, mais est malheureusement décédé.

Ses enfants ont refusé d'honorer notre accord lorsque nous avons trouvé un acheteur.

Le résultat ? La propriété ne peut pas être rénovée. En fait, légalement elle ne peut être vendue que comme terrain de chasse ou à usage agricole, et non comme propriété résidentielle.

C'est exactement le type de problème qui transforme une propriété de rêve en impasse.

Toutes les propriétés que nous vendons disposent d'un chemin d'accès vérifié. Toujours.

Cela arrive plus fréquemment qu'on ne le croit, bien que toutes les agences immobilières ne connaissent pas ces lois.

Documentation et superficie en mètres carrés

Presque toute propriété rurale présente des divergences entre ce qui est enregistré et ce qui existe physiquement. C'est une réalité malheureuse en Catalogne.

Si la superficie de la maison ne correspond pas aux registres officiels, un architecte doit certifier les mètres carrés exacts. Si la taille du terrain diffère, un ingénieur agronome doit le vérifier.

Ces corrections sont résolues avant la signature, et chose importante, le coût est à la charge du vendeur, pas de l'acheteur.

La période de dépôt, généralement d'environ trois mois, laisse suffisamment de temps pour résoudre correctement tous les problèmes de documentation en suspens. Mais il est très important que vous identifiiez les problèmes et que vous les résolviez.

J'ai un jour mis en vente une masia pour un vendeur qui disposait de nombreuses dépendances sur la propriété : granges, entrepôts agricoles, anciennes maisons d'ouvriers. Il avait promis que tout était légalement enregistré. Mais devinez quoi ? Ce n'était pas le cas. Je ne l'ai su qu'à la notaire lorsqu'on nous a informés que la propriété ne pouvait pas être vendue.

Depuis lors, chez Cottage Properties, nous effectuons une due diligence complète sur la documentation, les limites et la superficie avant de mettre une propriété en vente. Nous demandons à nos vendeurs de résoudre tous les problèmes à l'avance.

Le Catalogue des Masias

C'est la vérification de due diligence la plus importante de tout le processus. Et la plupart des acheteurs internationaux n'en ont jamais entendu parler.

Il y a environ 20 ans, la Generalitat de Catalunya a créé un catalogue officiel de toutes les masias et maisons rurales. Les propriétaires ont eu environ 10 ans pour enregistrer leurs bâtiments.

Ce catalogue est désormais fermé. Il n'est donc plus possible d'y ajouter de nouvelles propriétés.

Si une propriété n'est pas répertoriée dans le catalogue, elle ne peut pas être légalement réhabilitée. La propriété ne sera pas considérée comme habitable. Il n'y a pas d'exceptions. Si un acheteur rénove une propriété non répertoriée et que les autorités le découvrent, il peut recevoir un ordre de démolition.

Certains vendeurs et agences diront le contraire. Ils diront que la propriété « peut quand même être rénovée ».

C'est faux. Il se peut qu'il ne se passe rien, mais cela ne vaut pas la peine de prendre le risque.

J'ai une fois refusé de vendre une masia à un acheteur parce que j'avais découvert qu'elle n'était pas incluse dans le catalogue local. L'acheteur n'a pas apprécié ce qu'il a entendu et l'a achetée par l'intermédiaire d'une autre agence. Le résultat ? Son projet de réhabilitation a été bloqué il y a des années, ainsi que l'ensemble du capital qu'ils avaient investi.

Chez Cottage Properties, nous ne vendons que des maisons de campagne répertoriées au catalogue. Nous maintenons une liste de catalogues officiels de masias et de propriétés rurales compilés auprès de plus de 400 mairies.

Si vous souhaitez comprendre tous les risques liés à la réhabilitation, je vous recommande également ce guide en 5 étapes élaboré par mon codirecteur, Pere Crosas.

Si vous n'êtes pas sûr de la façon dont ces vérifications s'appliquent à votre situation, c'est exactement ce que j'aide mes clients à clarifier lors d'une consultation gratuite.

5. Permis de rénovation et réglementation du tourisme rural

Pour la plupart des acheteurs, une masia est à la fois une « maison de rêve » et un projet entrepreneurial.

En effet, entre 80 et 90 % de nos clients internationaux prévoient de créer une activité rurale, et pas simplement de vivre sur la propriété. La plupart du temps, cela implique de louer la propriété comme hébergement rural. Ou parfois, simplement de louer certaines chambres ou dépendances.

Cela implique généralement deux obstacles bureaucratiques supplémentaires :

• Obtenir un permis de construire

• Obtenir une licence pour exploiter un hôtel ou un hébergement rural

Voyons quelques-unes des étapes impliquées dans chacun d'eux.

Permis de construire

J'ai mentionné précédemment qu'une proposition de réhabilitation est importante pour comprendre les coûts qu'elle implique. Mais il y a une autre raison pour laquelle c'est important.

Il existe des règles strictes concernant la rénovation des masias. Vous ne pouvez pas simplement changer ce que vous voulez. Les fenêtres peuvent être ouvertes dans certaines positions, mais pas dans d'autres. Les éléments structurels doivent être préservés. Le caractère du bâtiment doit être respecté.

Des extensions sont parfois possibles. Parfois non.

C'est là qu'il est important de bénéficier d'un conseil expert. Je vous recommande de vous renseigner sur les règles qui régissent les travaux pouvant être réalisés sur la propriété qui vous intéresse. Cela peut déterminer si vous souhaitez poursuivre l'achat de la propriété ou non.

Dans le cadre de nos services aux acheteurs, nous consultons également notre proposition de réhabilitation de base auprès de la mairie. Nous découvrons ce qui est possible et ce qui ne l'est pas.

Je vous recommande vivement d'essayer de faire de même ; sinon, c'est une grande déception lorsque vous réalisez que vous ne pouvez pas réaliser les travaux que vous espériez.

Licence de tourisme rural : la règle des 20 personnes

C'est vraiment important.

En fait, ce matin même, cela a créé une situation malheureuse pour un acheteur. Il envisage sérieusement de se retirer d'une vente qui est en cours depuis des mois.

Laissez-moi vous expliquer.

Presque personne n'achète une masia pour la transformer en hôtel. C'est parce que les hôtels comportent toutes sortes de règles et de réglementations à respecter pour obtenir une licence. Nous parlons de :

• Extincteurs d'incendie

• Détecteurs de fumée

• Sorties de secours

• Escaliers de sécurité

• Accès pour les personnes handicapées

• Ascenseurs

• Climatisation

• Zones de réception d'une taille spécifique

• Plans complets de la propriété réalisés par des ingénieurs spécialisés

• Exigences spécifiques concernant les chambres et les espaces

• Les couloirs doivent avoir une taille spécifique

• Recouvrir toutes les poutres en bois apparentes de matériaux ignifuges, ou les remplacer entièrement

• Vous voyez l'idée

Quelle est l'alternative ?

Presque tout le monde qui achète une masia en Catalogne obtient ce qu'on appelle une licence de tourisme rural (Llicència de turisme rural). Les règles sont beaucoup plus flexibles. Par exemple, cette licence vous permet de vivre dans une partie de votre maison tout en louant des chambres ou des dépendances, ce que vous ne pouvez pas faire avec une licence hôtelière.

Vous pouvez très facilement transférer une licence de tourisme rural à un nouvel acheteur.

C'est parfait pour la plupart des personnes qui achètent une masia. Mais elle a un inconvénient.

La Catalogne permet aux propriétés de tourisme rural d'accueillir un maximum de 20 hôtes.

Et c'est ce qui est devenu un problème pour un acheteur récemment. Ils ont pu parler directement avec le propriétaire de la masia titulaire d'une licence de tourisme rural, qui leur a dit qu'il accueille « 50 personnes » à la fois et a même ouvert un restaurant sur place.

Malheureusement, ces activités sont strictement illégales. Je ne savais pas que le propriétaire avait dit cela à l'acheteur. Ainsi, lorsque nous avons finalement examiné les règles réelles de la licence de tourisme rural, l'acheteur n'était pas content.

Si vous commencez à ressentir le poids de toutes ces vérifications, c'est tout à fait normal. Vous pouvez réserver une consultation gratuite avec moi et nous parlerons de votre situation concrète ensemble.

Pourquoi la bonne agence immobilière change tout

Les cinq étapes ne sont pas difficiles à comprendre. Mais elles sont difficiles à gérer seul.

Chacune requiert des connaissances spécialisées : du catalogue des masias, des règles locales de rénovation et des voies de résidence pour les acheteurs hors UE. Elles impliquent également de vérifier les droits sur l'eau, les chemins d'accès et la documentation avant de signer quelque contrat que ce soit.

C'est là que la plupart des acheteurs rencontrent des difficultés.

Il est vraiment utile d'avoir quelqu'un à vos côtés qui a fait cela de nombreuses fois auparavant. Quelqu'un qui connaît le système, les personnes impliquées et les risques, avant que vous ne vous engagiez.

Prenez l'exemple de la propriété de 300 hectares que j'ai mentionnée précédemment. Nous n'avons identifié le problème du chemin d'accès que parce que nous effectuions notre propre due diligence sur une future proposition de réhabilitation.

Une autre agence aurait pu passer cela sous silence et vendre une masia sans valeur à un prix bien supérieur à sa valeur réelle.

Un acheteur confronté à un tel problème sans conseil expert ne perd pas seulement une propriété. Il peut perdre son dépôt, des mois de son temps et parfois une maison entière.

C'est toute la différence.

Achetez votre masia en Catalogne avec Cottage Properties

Voici ce qu'implique de travailler avec Cottage Properties et comment chaque étape est conçue pour vous protéger et faire avancer le processus.

• Consultation initiale gratuite – Nous commençons par une conversation pour comprendre votre situation et définir l'approche la plus adaptée à vos besoins.

• Conseil expert sur l'emplacement – Je travaille directement avec vous pour identifier la zone et le type de propriété adaptés à vos objectifs, qu'il s'agisse de tourisme rural, d'agriculture ou de résidence privée.

• Vérification complète de la documentation – Je vérifie chaque détail avant de signer tout contrat : statut dans le catalogue des masias, mètres carrés, chemins d'accès, eau et électricité, pour qu'il n'y ait aucune mauvaise surprise par la suite.

• Réseau d'architectes et de spécialistes – Vous aurez accès à notre architecte de confiance pour la planification de la rénovation, ainsi qu'à des avocats spécialisés dans le NIE, les transferts internationaux de fonds et les voies de résidence.

• Visites de propriétés avec moi – Je visite les propriétés avec vous en personne, vous guidant sur ce qui compte et ce que vous devez rechercher, en anglais ou en espagnol.

Si vous envisagez de concrétiser votre rêve, je vous recommande de commencer par consulter notre portfolio de masias à vendre en Catalogne.

Vous pouvez également cliquer ici pour réserver une consultation avec moi et nous pourrons discuter par téléphone, en visioconférence ou en personne ici en Espagne