Comprar una masia a Catalunya: La teva guia completa en 5 passos

Voleu comprar una masia a Catalunya?

Sovint em contacten compradors internacionals que tenen un somni: volen una masia, molta terra i una vida més tranquil·la a la meravellosa Catalunya rural.

Però la distància entre el somni i la realitat de comprar una propietat rural a Catalunya és més gran del que la majoria espera. Un cop inicieu el procés, el papetratge pot arribar a ser aclaparador.

Aquest article és aquí per ajudar-vos.

El mes passat, vaig vendre una impressionant masia a Girona a una parella americana que ara la desenvolupa com a projecte de turisme rural. Els cinc passos d'aquesta guia ho van fer possible.

Qui sóc jo?

Hola, sóc l'Àngels Sabater, codirectora de Cottage Properties des del 2016 i agent immobiliària registrada a Catalunya. He assessorat compradors internacionals durant gairebé una dècada i he aparegut a TV3 i a Canal Decasa parlant sobre la restauració de masies i la venda de propietats rurals.

Si esteu considerant aquest pas, podeu reservar una consulta gratuïta amb mi – per telèfon, videotrucada o en persona – i parlarem junts de la vostra situació.

Els 7 obstacles que volen arruïnar el vostre somni de masia

No us ho esteu imaginant. La Catalunya rural és extraordinària. Els paisatges, l'arquitectura, el ritme de vida – és tot el que espereu. I sí, comprar una masia aquí és absolutament assolible.

Però no és senzill.

Vull ser honesta amb vosaltres, perquè aquí és on la majoria dels compradors s'equivoquen. El mercat de propietats rurals catalanes funciona de manera molt diferent a tot el que probablement heu experimentat.

Esteu tractant amb almenys 7 actors que de vegades sembla que vulguin arruïnar el vostre somni:

• Les normes d'ús del sòl de la Generalitat de Catalunya (concretament el sòl no urbanitzable, sol no urbanizable)

• Les normes específiques sobre la compra, venda i rehabilitació de cases de camp

• L'ajuntament local

• El registre de la propietat

• El Catastro (cadastre, o registre administratiu de la propietat)

• El notari

• Arquitectes i enginyers topogràfics

Cadascun d'aquests pot retardar – o desbaratar completament – la vostra compra.

Molts compradors internacionals arriben assumint que el procés serà semblant al de comprar una propietat en qualsevol altre lloc d'Europa. No ho és.

He vist com negocis s'ensorraven, dipòsits en risc i mesos perduts. Trobareu alguns exemples reals més avall.

Això no és per desanimar-vos. És per preparar-vos. Perquè quan enteneu a què us enfronteu, tot es torna més fàcil.

Com comprar la masia dels vostres somnis – sense estrès

A Cottage Properties, guio cada comprador internacional a través d'un procés de cinc passos. Cada pas existeix per una raó. Salteu-ne un, o gestioneu-lo incorrectament, i arrisqueu perdre temps, diners – o la propietat en si.

Deixeu-me donar-vos un exemple real.

Una parella americana va venir a mi després de decidir traslladar-se arran dels incendis de Los Angeles. Necessitaven un camí complet: legal, financer i pràctic.

Els vam connectar amb un advocat especialista en immigració al principi del procés – abans fins i tot que veiessin propietats. Vam verificar cada document de cada propietat que van considerar. I abans de signar contractes, ens vam assegurar que el seu futur projecte de rehabilitació estigués completament autoritzat.

Avui, el seu projecte està en marxa – i només va trigar uns quants mesos.

Això s'aconsegueix seguint un procés provat. I és exactament el que us explicaré a continuació.

Els 5 passos per comprar una masia a Catalunya

El que segueix és el marc exacte que faig servir amb cada client internacional. Cada pas existeix perquè alguna cosa pot – i sovint passa – sortir malament sense ell.

Comencem.

1. Triar la ubicació adequada

La ubicació no és només una elecció de vida. És una decisió estratègica. Determina la mida del terreny, la privacitat, els preus i el que podeu fer de manera realista amb la propietat.

La majoria dels compradors internacionals es senten atrets pel Baix Empordà. Té una qualitat toscana – històricament associada amb artistes, intel·lectuals i la burgesia catalana. També és la llar d'alguns dels millors restaurants i galeries de la regió.

Però les preferències varien.

Molts compradors volen privacitat, grans finques amb hectàrees de terreny, bosc, sense veïns. Com més a prop de la costa, les parcel·les s'encongeixen mentre els preus pugen.

Zones clau a tenir en compte

• Baix Empordà (Triangle d'Or) – Aquesta zona inclou Torroella de Montgrí, Peratallada i Cruïlles, coneguda pels pobles medievals, un paisatge d'estil toscanà i un fort atractiu internacional.

• Alt Empordà – Situat prop de la frontera francesa i la Costa Brava, aquesta zona atrau compradors que busquen grans finques amb extenses terres.

• La Garrotxa – Coneguda pel seu paisatge volcànic i els boscos densos, aquesta regió atrau compradors que busquen una natura espectacular i un entorn més tranquil i aïllat.

• Osona – És el cor de la vida rural catalana tradicional, la qual cosa la fa ideal per a compradors interessats en l'agricultura i les masies autèntiques.

• Província de Girona – Girona té la major concentració de propietats rurals de Catalunya, la qual cosa la converteix en una destinació clau per als compradors internacionals.

• Montseny – Com a Reserva de la Biosfera de la UNESCO a només 45 minuts de Barcelona, el Montseny atrau compradors que volen natura amb fàcil accés a la ciutat.

• Maresme / Vallès – Aquestes zones ofereixen un estil de vida rural amb proximitat a Barcelona, ideal per a compradors que necessiten accés regular a la ciutat.

• Priorat / Terra Alta – Aquestes regions vitivinícoles atrauen compradors interessats en projectes de vinyes i oportunitats agrícoles.

• Lleida / Pallars – Aquestes zones més remotes ofereixen terres extenses, preus més baixos i una forta sensació de privacitat i solitud.

• Tarragona / Baix Camp – Aquesta regió meridional té un clima més sec, la qual cosa la fa molt adequada per a la producció d'olives i ametlles.

La parella americana es va centrar inicialment en cases de camp en venda al Baix Empordà. Al final, van comprar aquesta preciosa masia a Sant Julià de Ramis, a la comarca del Gironès, just al costat del Baix Empordà, on el paisatge circumdant ofereix una sensació molt similar.

Senzillament s'ajustava millor a les seves necessitats.

2. Entendre el cost total de comprar una masia a Catalunya

El preu de compra és només el principi. La majoria dels compradors internacionals subestimen el cost total de comprar una masia a Catalunya. Vegem els costos associats a la compra d'una masia a Catalunya.

Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP)

És el 10% del preu de compra. Sempre el paga el comprador i no és negociable.

Honoraris de notaria i registre de la propietat

Generalment oscil·len entre l'1% i l'1,5% del preu de compra i cobreixen els serveis notarials i la inscripció de la propietat.

Honoraris d'advocat

Recomano encaridament treballar amb un advocat especialista, especialment per a compradors no comunitaris que gestionen el NIE, transferències de fons i requisits de residència. Prescindir d'un advocat especialista per estalviar diners sovint comporta problemes molt més costosos més endavant, especialment en relació amb l'estatus fiscal i les transferències internacionals de fons.

Costos de rehabilitació

Les cases de camp a Catalunya són antigues. Habitualment tracto amb transaccions que impliquen propietats que daten del segle XV i més antigues. Diria amb confiança que aproximadament el 80% de les cases de camp que he venut necessitaven algun treball de rehabilitació.

Heu de tenir en compte els costos de rehabilitació juntament amb el preu real de la propietat. Això us ajuda a entendre si una propietat s'ajusta al vostre pressupost.

És per això que incloem una proposta de rehabilitació gratuïta i detallada per a tots els nostres compradors que estiguin interessats en una masia que necessiti algun treball. És el nostre servei per a compradors més popular. Però tingueu en compte que molt poques agències immobiliàries oferiran això de manera gratuïta – m'han dit que a algunes persones els han demanat milers d'euros simplement per obtenir una proposta de rehabilitació!

3. Requisits legals: NIE, residència i transferència de fons

Per als compradors no comunitaris, aquest procés segueix una seqüència estricta – i l'ordre importa més del que la majoria espera. Aquí és on molts compradors internacionals es confonen o es deixen enganyar.

Obtenir el NIE

El NIE (Número de Identificación de Extranjero) és el vostre número d'identificació fiscal a Espanya. No podeu comprar una propietat sense ell.

Si residiu fora d'Espanya, obtenir el vostre NIE gairebé sempre requereix treballar amb un advocat especialista o gestor que pugui gestionar el procés en nom vostre.

Transferència de fons

Per als compradors de fora de la UE – especialment els americans – transferir fons no és tan senzill com moure diners entre comptes.

Haureu d'obrir un compte bancari espanyol i complir amb estrictes regulacions contra el blanqueig de capitals. Això inclou demostrar l'origen dels fons i assegurar-se que tota la documentació estigui en ordre abans que la transferència sigui aprovada.

La parella americana amb qui vam treballar necessitava un advocat especialitzat específicament en transferències internacionals de fons i vies de residència per a no comunitaris. Sense aquest suport, els retards són habituals.

El Visat d'Or – Ja no és una opció

El Visat d'Or espanyol – que havia estat una via popular per obtenir la residència mitjançant la inversió immobiliària – ha estat abolit.

Ja no podeu obtenir la residència simplement comprant una propietat per sobre d'un cert valor. Els compradors que comptaven amb aquesta via han d'explorar camins alternatius amb un advocat especialista.

En el nostre cas, treballem amb advocats especialitzats en vies de residència estructurades dissenyades per a compradors no comunitaris.

Residència després de la compra

Aquí és on molts compradors s'equivoquen.

No s'obté la residència primer. Primer es compra la propietat – i després es sol·licita la residència. La compra permet la sol·licitud, no a l'inrevés.

Aquest pas genera més retards que qualsevol altre en el procés. Els compradors que no tenen el suport legal adequat sovint s'enfronten a problemes amb la documentació, les transferències de fons o l'elegibilitat per a la residència.

Per això recomano implicar un advocat especialista des del principi – abans fins i tot de començar a veure propietats. La parella americana ho va fer exactament així a través del nostre expert legal col·laborador. Va fer que tot el procés fos fluid i previsible.

4. Deguda diligència sobre la propietat: el pas que us protegeix

Aquest és el pas tècnicament més complex i on es produeixen els problemes més greus.

Però una propietat bonica amb un greu defecte legal no és una ganga. És una responsabilitat. Creieu-me, ho he après per les males.

Drets sobre l'aigua

Les cases de camp sovint estan força aïllades. No totes tindran connexió a l'aigua corrent.

Si una propietat no té connexió a la xarxa d'abastament d'aigua, s'ha de perforar un pou – i aquesta és la responsabilitat del comprador.

Però aquí és el que la majoria dels compradors no saben: no se us pot denegar el permís per accedir a l'aigua on existeix una casa al terreny. El dret està garantit per la llei espanyola.

Això sovint es presenta com un risc. En realitat, no hauria de dissuadir-vos. Però és alguna cosa que cal tenir en compte.

Connexió elèctrica

Moltes propietats rurals no estan connectades a la xarxa. En aquest cas teniu dues opcions:

• Connectar-se a la xarxa elèctrica

• Instal·lar panells solars.

Connectar-se a la xarxa pot costar més de 20.000 € – especialment si el punt de connexió més proper es troba a diversos quilòmetres de distància. En aquests casos, l'energia solar és habitualment la solució més pràctica i rendible.

Camins d'accés

Tota propietat rural ha de tenir un camí d'accés legalment reconegut abans que es pugui concedir un permís de rehabilitació. Això no és negociable.

Permeteu-me donar-vos un exemple real.

Fa uns anys, vaig posar a la venda una propietat rural amb una parcel·la de 300 hectàrees i dues cases de pagès que necessitaven restauració. Però el problema? Durant la nostra deguda diligència sobre la propietat, vam descobrir que l'ajuntament local no concediria els permisos de reforma perquè no hi havia cap camí d'accés legal.

Vam trobar una solució creativa en la qual el veí va acceptar vendre al nostre futur comprador almenys quatre hectàrees de terreny per crear un camí d'accés – que en realitat només havia de ser de grava, i no era difícil en si mateix. El veí havia acceptat verbalment vendre, però llavors va morir tristament.

Els seus fills es van negar a complir el nostre acord quan vam trobar un comprador.

El resultat? La propietat no es pot renovar. De fet, legalment, només es pot vendre com a terreny de caça o agrícola i no com a propietat residencial.

Aquest és exactament el tipus de problema que converteix una propietat de somni en un carreró sense sortida.

Totes les propietats que venem tenen un camí d'accés verificat. Sempre.

Això passa més del que creieu – tot i que no totes les agències immobiliàries entenen aquestes lleis.

Documentació i metres quadrats

Gairebé totes les propietats rurals presenten discrepàncies entre el que està registrat i el que existeix físicament. És un fet lamentable a Catalunya.

Si la mida de la casa no coincideix amb els registres oficials, un arquitecte ha de certificar els metres quadrats correctes. Si la mida del terreny difereix, un enginyer agrícola ha de verificar-la.

Aquestes correccions es resolen abans de la signatura – i, important, el cost recau sobre el venedor, no sobre el comprador.

El període de dipòsit, normalment d'uns tres mesos, permet temps per resoldre adequadament tots els problemes de documentació pendents. Però és molt important que identifiqueu els problemes i els solucioneu.

Una vegada vaig posar a la venda una masia per a un venedor que tenia múltiples annexes a la propietat – graners, magatzems agrícoles, antigues cases de treballadors. Va prometre que tot estava legalment registrat. Però, com creieu que va acabar? No ho estava. Me'n vaig assabentar a la notaria quan vam saber que la propietat no es podia vendre.

Des d'aleshores, a Cottage Properties, realitzem una deguda diligència completa sobre documents, límits i metres quadrats abans de posar una propietat a la venda. Demanem als nostres venedors que resolguin tots els problemes per endavant.

El Catàleg de Masies

Aquesta és la comprovació de deguda diligència més important de tot el procés. I la majoria dels compradors internacionals mai n'han sentit parlar.

Fa uns 20 anys, la Generalitat de Catalunya va crear un catàleg oficial de totes les masies i cases rurals. Els propietaris van tenir aproximadament 10 anys per registrar els seus edificis.

Aquest catàleg ja està tancat. Per tant, no s'hi poden afegir noves propietats.

Si una propietat no hi està catalogada, no es pot rehabilitar legalment. La propietat no es considerarà habitable. No hi ha excepcions. Si un comprador rehabilita una propietat no catalogada i les autoritats ho descobreixen, podeu rebre una ordre de demolició.

Alguns venedors i agències us diran el contrari. Us diran que la propietat "es pot reformar igualment".

Això és fals. Pot ser que us en sortiu, però no val la pena el risc.

Una vegada em vaig negar a vendre una masia a un comprador perquè vaig descobrir que no estava catalogada al catàleg local. Al comprador no li va agradar el que va sentir i la va comprar a través d'una altra agència. El resultat? El seu projecte de rehabilitació va ser aturat fa anys i, amb ell, tot el capital que havien invertit.

A Cottage Properties, només venem cases de camp catalogades. Mantenim una llista de catàlegs oficials de masies i propietats rurals compilada de més de 400 ajuntaments.

Si voleu entendre tots els riscos implicats en la rehabilitació, també recomano aquesta guia en 5 passos del meu codirector, Pere Crosas.

Si no esteu segurs de com s'apliquen aquestes comprovacions a la vostra situació, és exactament el que ajudo els clients a aclarir en una consulta gratuïta.

5. Permisos de reforma i normativa de turisme rural

Per a la majoria dels compradors, una masia és alhora una "llar de somni" i un projecte empresarial.

De fet, entre el 80% i el 90% dels nostres clients internacionals planegen crear un negoci rural – no simplement viure a la propietat. La majoria de les vegades, això implica llogar la propietat com a allotjament rural. O de vegades, simplement llogar certes habitacions o annexes.

Això normalment implica dos tràmits burocràtics addicionals:

• Obtenir un permís de reforma

• Obtenir una llicència per operar com a hotel o allotjament rural

Vegem alguns dels passos implicats en cadascun.

Permisos de reforma

Anteriorment he mencionat que una proposta de rehabilitació és important per entendre els costos implicats. Però hi ha una altra raó per la qual això és important.

Hi ha normes estrictes sobre la reforma de cases de camp. No podeu canviar simplement el que vulgueu. Les finestres es poden obrir en algunes posicions – però no en d'altres. Els elements estructurals s'han de preservar. S'ha de respectar el caràcter de l'edifici.

De vegades es poden fer ampliacions. De vegades no.

Aquí és on l'orientació experta importa. Us recomano que us informeu sobre les normes que envolten els treballs que es poden fer a la propietat que us interessa. Això pot determinar si fins i tot voleu continuar amb la compra de la propietat.

Com a part dels nostres serveis per a compradors, també consultem la nostra proposta bàsica de rehabilitació amb l'ajuntament. Esbrinem el que es pot fer i el que no.

Us recomano encaridament que intenteu fer el mateix – d'altra manera és una gran decepció quan us adoneu que no podeu fer els treballs que esperàveu.

Llicència de turisme rural: la regla de les 20 persones

Això és molt important.

De fet, just aquest matí és alguna cosa que ha creat una situació desafortunada per a un comprador. Estan considerant seriosament retirar-se d'una venda que ha estat en curs durant mesos.

Permeteu-me explicar-ho.

Pràcticament ningú compra una masia per convertir-la en un hotel. Això és perquè els hotels comporten tot tipus de normes i regulacions que heu de complir per obtenir una llicència. Estem parlant de:

• Extintors d'incendis

• Detectors de fum

• Sortides d'emergència

• Escales de seguretat

• Accés per a persones amb discapacitat

• Ascensors

• Aire condicionat

• Àrees de recepció d'una mida específica

• Plànols complets de la propietat realitzats per enginyers especialistes

• Requisits específics d'habitació i espai

• Els passadissos han de tenir una mida específica

• Cobertura de totes les bigues de fusta exposades amb material ignífug – o substitució completa

• Ja us en feu una idea

Quina és l'alternativa?

Pràcticament tothom qui compra una masia a Catalunya obtindrà el que s'anomena llicència de turisme rural (Llicència de turisme rural). Les normes són molt més relaxades. Per exemple, aquesta llicència us permet viure a part de la vostra casa mentre llogueu habitacions o annexes – alguna cosa que no podeu fer amb una llicència d'hotel.

Podeu transmetre molt fàcilment una llicència de turisme rural a un nou comprador.

És perfecta per a la majoria de les persones que compren una masia. Però hi ha un inconvenient.

Catalunya permet que les propietats de turisme rural acullin un màxim de 20 hostes.

I això és el que recentment va suposar un problema per a un comprador. Van poder parlar directament amb el propietari de la masia amb llicència de turisme rural, que els va dir que allotja "50 persones" alhora i fins i tot va obrir un restaurant a la finca.

Desgraciadament, aquestes activitats són estrictament il·legals. No sabia que el propietari havia dit això al comprador. Així que quan finalment vam revisar les normes reals de la llicència de turisme rural, el comprador no va quedar satisfet.

Si comenceu a sentir el pes de totes aquestes comprovacions, és completament normal. Podeu reservar una consulta gratuïta amb mi – i parlarem junts de la vostra situació específica.

Per què l'agència immobiliària adequada ho canvia tot

Els cinc passos no són difícils d'entendre. Però són difícils de navegar sol.

Cadascun requereix coneixements especialitzats – del catàleg de masies, de les normes locals de reforma i de les vies de residència per a compradors no comunitaris. També impliquen verificar els drets sobre l'aigua, els camins d'accés i la documentació abans de signar un contracte.

Aquí és on la majoria dels compradors tenen dificultats.

Realment ajuda tenir algú al vostre costat que ho hagi fet moltes vegades abans. Algú que conegui el sistema, les persones i els riscos – abans que us comprometeu.

Preneu la propietat de 300 hectàrees que he mencionat anteriorment. Vam identificar el problema del camí d'accés perquè estàvem fent la nostra pròpia deguda diligència sobre una futura proposta de rehabilitació.

Una altra agència podria haver passat per alt això – i hauria venut una masia inútil per molt per sobre del seu valor.

Un comprador que s'enfronta a un problema com aquest sense orientació experta no només perd una propietat. Pot perdre el dipòsit, mesos del seu temps i, de vegades, una casa sencera.

Aquesta és la diferència.

Compreu la vostra masia a Catalunya amb Cottage Properties

Aquí teniu com és treballar amb Cottage Properties en realitat, i com cada pas està dissenyat per protegir-vos i fer avançar el procés.

• Consulta inicial gratuïta – Comencem amb una conversa per entendre la vostra situació i traçar l'enfocament adequat per a vosaltres.

• Orientació experta sobre la ubicació – Treballo directament amb vosaltres per identificar la zona i el tipus de propietat adequats en funció dels vostres objectius, ja sigui turisme rural, agricultura o residència privada.

• Verificació completa de la documentació – Comprovo cada detall abans que es signi cap contracte: estat en el catàleg de masies, metres quadrats, camins d'accés, aigua i electricitat – perquè no hi hagi sorpreses més endavant.

• Xarxa d'arquitectes i especialistes – Accediu al nostre arquitecte de confiança per a la planificació de la reforma, així com a advocats especialistes que gestionen el NIE, les transferències internacionals de fons i les vies de residència.

• Visites a propietats amb mi – Visito les propietats amb vosaltres en persona, guiant-vos a través del que importa i el que cal buscar, en anglès o espanyol.

Si esteu pensant a fer realitat el vostre somni, us recomano que comenceu visitant el nostre portfoli de cases de camp en venda a Catalunya.

També podeu fer clic aquí per reservar una consulta amb mi i parlarem per telèfon, videotrucada o cara a cara aquí a Espanya