Com s'obté una llicència de turisme rural a Catalunya?

Com s'obté una llicència de turisme rural a Catalunya?

Sempre que la teva Masia tingui una cèdula d’habitabilitat vigent, pots sol·licitar una llicència de turisme rural i llogar-la legalment als hostes. El procés és més senzill del que la majoria de gent s'espera, però hi ha regles i requisits que val la pena entendre abans de comprar o sol·licitar-la.

En aquest article aprendràs:

• La diferència entre una llicència de turisme rural, una llicència d'hotel i un allotjament turístic, i per què una gairebé sempre té més sentit per a un comprador de Masia.

• Els requisits exactes que ha de complir la teva propietat.

• Com sol·licitar la llicència pas a pas.

• Si pots transferir una llicència existent quan compres una propietat.

• Quines activitats pots realitzar legalment amb el teu negoci de turisme rural.

Explora els nostres llistats actuals de Masias a la venda a Catalunya i Masias a la venda a Catalunya. Si vols saber si una propietat específica té potencial per al turisme rural, contacta'ns directament.

Llicència d'hotel, llicència de turisme rural o allotjament turístic: quina és la diferència?

Segons la meva experiència treballant amb compradors de Masias a tot Catalunya, aquesta és la pregunta que causa més confusió.

La gent sovint arriba pensant que ha de triar entre una llicència d'hotel i una llicència de turisme rural, o han sentit a parlar de l'allotjament turístic (habitatge d'ús turístic) i no estan segurs d'on encaixa.

La realitat és que per a gairebé tots els compradors de Masias amb els quals treballem a Cottage Properties, una llicència de turisme rural és l'opció correcta.

Deixa'm explicar-te per què.

Una llicència d'hotel et permet allotjar un nombre més gran d'hostes sense cap límit de capacitat. Això sona atractiu. Tanmateix, els requisits reglamentaris són extremadament exigents: necessites portes tallafocs i sistemes d'extinció complets a cada habitació i zona comuna, accés per a persones amb discapacitat o un ascensor, proporcions específiques de grandària de l'habitació respecte a l'espai del bany i una àrea de recepció dedicada. Si la teva Masia té bigues de fusta originals, aquestes han d'estar revestides amb materials resistents al foc.

Per a la majoria de Masias històriques, complir aquests estàndards requeriria una renovació costosa que sovint és estructuralment impossible. I fins i tot si t'ho poguessis permetre, moltes propietats catalogades al Catàleg de masies i cases rurals no poden obtenir permís per als canvis estructurals necessaris.

Una licència d'allotjament turístic (habitatge d'ús turístic, o HUT) està dissenyada per a propietats urbanes: un apartament o casa llogada en la seva totalitat per a estades curtes. No està dissenyada per a propietats rurals i no et permet dirigir el tipus de negoci d'hostaleria que la majoria dels compradors de Masias tenen al cap.

La licència de turisme rural està feta exactament per a propietats com les Masias que venem. Ve amb requisits manejables, i et dóna la flexibilitat de viure a la teva propietat mentre gestiones un negoci des d'ella.

També obre la porta a una gamma molt més àmplia d'activitats generadores d'ingressos del que la majoria de la gent imagina.

A Regencós, al cor del Baix Empordà —el que els locals anomenen el 'triangle d'or'—, hi ha només un grapat de propietats de turisme rural que serveixen a una àrea popular a prop de platges com Calella de Palafrugell.

La propietat que vam vendre allà té una història fascinant —va servir com a caserna general militar durant les Guerres Carlines— i TV3 va cobrir la venda com a part d'un reportatge sobre l'interès creixent entre els compradors internacionals en el mercat de turisme rural de Girona.

Aquest tipus d'escassetat en una ubicació tan cotitzada és exactament el que una llicència de turisme rural pot desbloquejar.

La taula següent resumeix les diferències clau entre els tres tipus de llicència:

Font: Decret 75/2020 de turisme de Catalunya

1. Quins tipus d'establiments de turisme rural hi ha a Catalunya?

Sota el Decret 75/2020, els establiments de turisme rural a Catalunya es divideixen en dos grups principals, cadascun amb quatre modalitats:

• El primer grup són les cases de pagès —establiments d'agroturisme— on el propietari obté ingressos de l'activitat agrícola, ramadera o forestal i els hostes poden participar en l'experiència de la granja en funcionament.

• El segon grup són els allotjaments rurals, on el propietari no necessita tenir cap ingrés agrícola. Aquest és el grup on cauran la majoria dels compradors de Masias a Catalunya.

Dins de cada grup, hi ha quatre modalitats:

• Una Masia és una casa de camp aïllada fora d'un poble, on el propietari viu al lloc i lloga habitacions —l'esmorzar ha d'estar inclòs com a mínim.

• Una Masoveria també està fora d'un poble però es lloga com a propietat sencera en lloc d'habitacions.

• Una casa de poble compartida és una casa de poble on el propietari viu al lloc i lloga habitacions.

• Una casa de poble independent és una casa de poble llogada com a propietat sencera.

La modalitat que triïs afecta les teves obligacions de residència.

Si gestiones una Masia o una casa de poble compartida, has d'estar registrat (empadronat) i viure realment a la propietat. Per a una masoveria o una casa de poble independent, has d'estar registrat com a resident a la mateixa comarca o en un municipi veí —no has d'estar al lloc dia a dia.

Un tipus de propietat que no pot qualificar sota cap circumstància: pisos o apartaments en edificis de diverses plantes sota les regles de propietat horitzontal.

Les llicències de turisme rural són només per a edificis rurals aïllats.

2. Quins són els requisits per obtenir una llicència de turisme rural a Catalunya?

La teva propietat ha de complir un conjunt de condicions abans que puguis sol·licitar-la —algunes són sobre l'edifici en si, d'altres són sobre tu com a propietari:

• L'edifici ha de ser anterior a 1957: Els establiments de turisme rural han d'estar integrats en edificis existents construïts abans de 1957 que respectin el caràcter arquitectònic de la zona. Han d'estar situats en un entorn rural —ja sigui aïllats o en un poble de menys de 2.000 habitants.

• Necessites una cèdula d'habitabilitat vigent: La cèdula d’habitabilitat és el document més important. Sense ella, no pots sol·licitar-la. Si la teva propietat no en té una, hauràs d'obtenir-la abans de continuar —i aquest procés pot requerir treballs de renovació per posar la propietat a l'estàndard requerit.

• L'edifici ha de complir els requisits mínims d'espai: Sota l'Annex 5 del Decret 75/2020, les habitacions individuals han de ser d'almenys 8m², les habitacions dobles d'almenys 12m², les habitacions triples d'almenys 14m² i les habitacions quàdruples d'almenys 16m². Cada dormitori ha de tenir ventilació directa a l'exterior. Els banys han de ser d'almenys 2,5m² with banyera o dutxa, lavabo i vàter. Hi ha d'haver una sala d'estar d'almenys 18m² per a fins a sis hostes, augmentant 1m² per hoste addicional. Totes les habitacions excepte els banys han de tenir una alçada mínima de sostre de 2,5m —encara que les propietats d'interès històric o arquitectònic poden rebre una excepció.

• Necessites una pòlissa d'assegurança de responsabilitat civil: Això és un requisit legal i et cobreix per a qualsevol dany o lesió als hostes.

• Necessites un número de contacte de 24 hores: Has de proporcionar als hostes un número de telèfon al qual puguin trucar en qualsevol moment.

• La teva propietat ha d'estar registrada al Registre de Turisme de Catalunya: Un cop processada la teva sol·licitud, a la teva propietat se li assignarà un NIRTC (Número d'Inscripció al Registre de Turisme de Catalunya). Aquest número ha d'aparèixer en tota la publicitat —inclosos els teus anuncis a Airbnb i Booking.com.

• Primer has de comprovar la posició del teu municipi: Algunes zones, particularment al voltant de Barcelona, han deixat d'emetre noves llicències a causa de la saturació, sota el Decret-Llei 3/2023. En la major part de la Catalunya rural, Girona i l'Empordà, encara es concedeixen llicències. Verifica sempre amb el teu ajuntament abans de comprometre't a una compra. A Cottage Properties, fem això com a part estàndard de la nostra diligència deguda en cada propietat.

Un avís: fes sempre la teva diligència deguda.

No totes les propietats que semblen una Masia estan legalment preparades per a una llicència de turisme rural. Ho vaig aprendre de primera mà quan treballava en una venda que finalment no va poder continuar com a propietat residencial.

Durant la diligència deguda, vaig descobrir que la propietat no tenia un camí d'accés legalment registrat. Sense un, la propietat no podia obtenir una cèdula d'habitabilitat —la qual cosa significava que no era possible cap llicència de turisme rural.

De fet, la propietat no hauria d'haver estat llistada com a casa en venda. Legalment era una parcel·la agrícola amb una ruïna a sobre, no un habitatge habitable.

Una altra agència podria haver forçat la venda, nosaltres no.

Aquest tipus de diligència deguda exhaustiva és una de les coses més importants que distingeix una agència especialitzada en propietats rurals d'una generalista. Protegeix els compradors d'un error extremadament costós.

3. Com sol·licites una llicència de turisme rural a Catalunya?

El procés de sol·licitud és més senzill del que la majoria de la gent s'espera.

No necessites esperar una autorització formal abans de començar a operar. En canvi, el sistema funciona mitjançant una declaració responsable —una declaració que compleixes tots els requisits.

1. Primer, comprova amb el teu ajuntament que el teu municipi encara està emetent noves llicències de turisme rural. Aquest és el pas més important, i és un en el qual sempre ajudem els compradors a verificar abans de comprometre't a una compra.

2. Segon, prepara la teva documentació. Necessitaràs el teu DNI, NIE o NIF com a propietari, el títol de propietat i la teva cèdula d'habitabilitat vigent.

3. Tercer, envia la teva declaració responsable a l'ajuntament —ja sigui en persona o en línia. En el moment de l'enviament, reps un número provisional que pots utilitzar a la teva publicitat mentre es processa el registre.

4. Quart, l'ajuntament comunica el registre al Registre de Turisme de Catalunya, que assigna el teu NIRTC permanent. Aquest número ha d'aparèixer en tots els teus anuncis i publicitat.

5. Cinquè, registra't amb l'autoritat fiscal com a autònom sota el codi d'activitat CNAE 5520 i configura les teves declaracions trimestrals d'IVA i impost sobre la renda. Si gestiones la propietat tu mateix, també has de registrar-te al RETA. Un bon gestor val la pena.

6. Finalment, registra't amb els Mossos d'Esquadra per al registre d'hostes. Tens l'obligació legal de registrar els documents d'identitat de cada hoste i enviar les seves dades a la Direcció General de la Policia en un termini de 24 hores després de l'arribada.

4. Pots transferir una llicència de turisme rural quan compres una propietat?

Sí, i aquest és un dels avantatges més pràctics de comprar una propietat que ja té una llicència en vigor.

Quan compres una propietat amb una llicència de turisme rural activa, tot el que has de fer és dur a terme un canvi de nom (canvi de nom) a l'ajuntament. És un procés senzill —similar a transferir el registre d'un cotxe de segona mà. La llicència continua activa, simplement es mou al teu nom.

Això és significativament més fàcil que sol·licitar-la des de zero, particularment en municipis on la demanda és alta i les noves sol·licituds són escrutades amb més cura. Si estàs comprant una propietat específicament per gestionar-la com a negoci de turisme rural, comprar-ne una que ja tingui una llicència elimina un dels passos clau —i una de les incerteses clau— del procés.

A Cottage Properties, sempre comprovem l'estat de la llicència d'una propietat com a part de la nostra diligència deguda i acompanyem els compradors durant el procés de transferència.

5. Quants hostes pots allotjar amb una llicència de turisme rural?

La capacitat màxima sota una llicència de turisme rural a Catalunya és de 20 places. Això no són 20 habitacions —són 20 persones en total, distribuïdes en el nombre de dormitoris que tingui la teva propietat.

Els dormitoris individuals compten com una plaça, les habitacions dobles com a dues, les habitacions triples com a tres i les habitacions quàdruples com a quatre. Cap habitació pot allotjar més de quatre persones.

Si la teva propietat és una Masia o casa de poble compartida, la capacitat mínima és d'una habitació i dues places. Si és una masoveria o casa de poble independent, el mínim és de dues habitacions amb almenys dues places cadascuna.

El límit de 20 places és un límit legal ferm —i és la raó per la qual no pots celebrar esdeveniments a la teva propietat que portin més gent a les instal·lacions del que permet la teva capacitat autoritzada.

Això enxampa molts propietaris als quals un propietari anterior els va dir que havien estat allotjant rutinàriament grups més grans durant anys —el que es tolerava informalment no és el mateix que el que és legal.

He tractat exactament amb aquesta situació: un comprador va rebre una propietat amb una llicència que mostrava 20 places i va descobrir que el propietari anterior havia estat anunciant capacitat per a 30 a 40 persones. Aquesta discrepància va crear problemes greus en la venda.

Una regla més important: si un sol edifici conté més d'un establiment de turisme rural —ja sigui sota el mateix propietari o propietaris diferents— el total combinat encara no pot excedir les 20 places.

6. Pots viure a la teva propietat mentre la llogues?

Sí, i aquest és un dels avantatges més significatius d'una llicència de turisme rural sobre una llicència d'hotel.

Sota el marc del turisme rural, estàs llogant casa teva. El reglament permet explícitament viure a la propietat mentre l'operes com a negoci d'allotjament. Aquest és el model que la majoria dels nostres compradors a Cottage Properties tenen en ment —una propietat on viuen i també generen ingressos dels hostes.

Aquí tens un exemple real:

Vaig vendre aquesta propietat prop de Banyoles a una parella que volia exactament aquesta configuració.

La propietat venia a punt per entrar-hi a viure, amb quatre apartaments independents i unes quadres de cavalls. La parella podia viure en una part de la propietat mentre llogava els apartaments de forma independent.

Només una llicència de turisme rural fa això possible —una llicència d'hotel hauria prohibit als propietaris utilitzar la propietat com la seva residència principal.

Les regles de residència varien lleugerament per modalitat:

• Per a una Masia o casa de poble compartida, has d'estar registrat i viure realment a la propietat.

• Per a una masoveria o casa de poble independent, has d'estar registrat com a resident a la mateixa comarca o en un municipi veí —no has de viure al lloc.

7. Quines activitats pots realitzar amb una llicència de turisme rural?

Aquí és on una llicència de turisme rural esdevé genuïnament emocionant per als compradors amb mentalitat emprenedora.

Sota el Decret 75/2020, els establiments de turisme rural són explícitament compatibles amb altres activitats de serveis realitzades a la mateixa propietat —subjecte a la planificació rellevant i regulacions sectorials.

En termes senzills —pots dirigir tallers, retirs, curses de ioga, classes de cuina, tastos de vi, muntar a cavall, passejades guiades i una àmplia gamma d'altres activitats des de la teva propietat, sempre que cada activitat individual compleixi els seus propis requisits rellevants.

Al voltant del 80% dels compradors internacionals amb els quals treballem a Cottage Properties estan interessats en la llicència de turisme rural en part a causa d'aquesta flexibilitat.

Transforma una bella propietat en un negoci genuïnament viable amb múltiples fonts d'ingressos.

Aquí tens un exemple real:

Quan vaig vendre Can Morgat a la vora del llac de Banyoles a una parella belga-txeca, la propietat ja era ben coneguda localment —lligada a una llegenda local i un dels edificis emblemàtics del llac. El pla de la parella era obtenir la llicència de turisme rural, llogar la propietat i fer tallers un cop finalitzada la renovació. TV3, el canal de televisió principal de Catalunya, va entrevistar la parella i a mi sobre la compra i la seva visió —pots llegir el reportatge aquí.

Aquí tens un altre exemple real:

També vaig ajudar una parella francesa a comprar aquesta masia a Celrà. El seu objectiu era combinar l'allotjament rural amb un programa de tallers de teles aèries —una disciplina en la qual tots dos estaven formats professionalment. La llicència de turisme rural va fer possible ambdues coses des de la mateixa propietat.

Hi ha un límit important a tenir en compte —no pots utilitzar la teva propietat per organitzar esdeveniments o reunions socials que portin més gent a les instal·lacions del que permet la teva capacitat autoritzada.

El límit de 20 places s'aplica a qualsevol activitat on hi hagi gent present a la propietat —no només hostes que es queden a dormir.

8. Pots dirigir un restaurant amb una llicència de turisme rural?

No de la manera que la majoria de la gent vol dir quan fa aquesta pregunta.

Sota una llicència de turisme rural a Catalunya, tens permís per servir menjar als teus hostes. L'esmorzar és un requisit en les modalitats de Masia i casa de poble compartida i pots oferir sopar —el reglament especifica cuina casolana de la zona. Però tot el servei de menjar ha d'estar dirigit exclusivament a les persones que s'estan allotjant a la teva propietat —no pots obrir el teu menjador a membres del públic, visitants diaris o locals del poble circumdant.

Aquesta és una regla ferma.

M'he trobat situacions on un propietari anterior havia estat alimentant informalment gent de fora durant anys. És el tipus d'acord que una petita comunitat podria ignorar —però no és legal i si es produeix una inspecció o passa un incident, les conseqüències poden ser greus.

Si vols dirigir un restaurant obert al públic, això requereix una llicència separada i no és compatible amb un establiment de turisme rural al mateix edifici.

L'única excepció estreta sota el decret és per a propietats de turisme rural en la modalitat de casa de poble situades en pobles de menys de 30 habitants, on es pot permetre un restaurant de fins a 30 coberts.

Aquesta és una circumstància molt específica.

La conclusió pràctica: La llicència de turisme rural et dóna un negoci d'hostaleria completament funcional amb un potencial d'ingressos real. Simplement manté l'enfocament en els hostes que s'estan allotjant amb tu.

Explora Masias a la venda a Catalunya

Si estàs pensant a comprar una propietat a Catalunya amb potencial de turisme rural, el millor lloc per començar és amb la propietat adequada —i l'agent adequat.

Sóc codirector de Cottage Properties des del 2016, treballant exclusivament amb Masias a tot Catalunya. Sé quines zones encara estan emetent noves llicències, quines propietats ja tenen llicències en vigor i quines preguntes fer durant la diligència deguda per assegurar-te que no estàs comprant un problema.

Com a agent immobiliari registrat a Catalunya, treballo directament amb compradors internacionals durant tot el procés.

Explora els nostres llistats actuals de Masias a la venda a Catalunya i Masias a la venda a Catalunya.

Si veus una propietat en la qual estàs interessat, contacta'ns i et podré dir si té potencial de turisme rural —i guiar-te a través de com seria el procés per a aquesta propietat específica.

Preguntes freqüents

Quant dura una llicència de turisme rural a Catalunya?

Una llicència de turisme rural a Catalunya no caduca automàticament. Un cop concedida i registrada al Registre de Turisme de Catalunya, roman vàlida sempre que la propietat continuï complint les condicions requerides i el propietari mantingui les seves obligacions legals. Si compres una propietat amb una llicència existent, un simple canvi de nom a l'ajuntament la transfereix al teu nom.

Què passa si operes sense una llicència de turisme rural?

Operar una propietat de turisme rural sense llicència és una infracció greu sota la llei de turisme catalana. Les multes van des de 30.000 € per infraccions menors fins a 600.000 € per als casos més greus. L'ajuntament també pot ordenar el tancament immediat de la propietat com a establiment turístic. Plataformes com Airbnb i Booking.com estan obligades legalment a mostrar el teu número de registre NIRTC —sense ell, no pots anunciar-te legalment en aquestes plataformes.

Pots publicar la teva propietat a Airbnb o Booking.com?

Sí, un cop tinguis el teu número de registre NIRTC, pots publicar la teva propietat en qualsevol plataforma —Airbnb, Booking.com, el teu propi lloc web o qualsevol altre lloc— el teu NIRTC ha de mostrar-se a cada llistat. Si has enviat la teva sol·licitud però encara estàs esperant el teu NIRTC permanent, pots utilitzar el número provisional emès en el moment de l'enviament mentrestant.

Necessites registrar els hostes amb la policia?

Sí, estàs legalment obligat a registrar els documents d'identitat de cada hoste i enviar les seves dades a la Direcció General de la Policia en un termini de 24 hores després de l'arribada. Això s'aplica a tots els hostes. La majoria de programari de gestió de propietats inclou aquesta funcionalitat, i la teva gestoria pot aconsellar-te sobre l'enfocament més pràctic.

Hi ha una taxa turística per cobrar als hostes?

Sí, Catalunya cobra un Impost sobre les estades en establiments Turístics (IEET) —una taxa turística— que has de cobrar als hostes i pagar a l'autoritat fiscal en el seu nom. La tarifa varia depenent del tipus d'establiment i de l'època de l'any. Les tarifes es van augmentar el 2025 —el teu gestor s'encarregarà de les declaracions trimestrals.

Hi ha llicències de turisme rural disponibles a tot arreu a Catalunya?

No sempre —les zones properes a Barcelona i alguns municipis molt turístics han restringit o pausat noves llicències sota el Decret-Llei 3/2023, que afecta 262 municipis amb alta pressió habitacional. En gran part de la Catalunya rural, Girona i l'Empordà, encara s'estan emetent llicències sense obstacles significatius. Verifica sempre amb l'ajuntament abans de comprar una propietat específicament per a fins de turisme rural. A Cottage Properties, comprovem això com a part estàndard de la nostra diligència deguda en cada propietat.

Quant costa obtenir una llicència de turisme rural a Catalunya?

El registre en si no comporta una taxa de la Generalitat —el procés és gratuït. Tanmateix, incorreràs en costos associats: renovar la teva cèdula d'habitabilitat si ha caducat (típicament de 300 € a 600 € depenent de la propietat i del tècnic), una pòlissa d'assegurança de responsabilitat civil (els costos varien segons la mida i la capacitat de la propietat), taxes municipals de tramitació (aquestes varien segons l'ajuntament) i honoraris professionals si utilitzes un gestor o advocat per gestionar la sol·licitud. Els costos més significatius solen ser els associats a posar la propietat a l'altura dels requisits mínims abans de sol·licitar-la, més que el procés de sol·licitud en si.