Comment obtenir une licence de tourisme rural en Catalogne ?

Dans cet article, vous apprendrez :

• La différence entre une licence de tourisme rural, une licence d'hôtel et un hébergement touristique, et pourquoi, pour un acheteur de Masia, l'une d'entre elles est presque toujours plus judicieuse.

• Les exigences exactes auxquelles votre propriété doit répondre.

• Comment demander la licence étape par étape.

• Si vous pouvez transférer une licence existante lors de l'achat d'une propriété.

• Quelles activités vous pouvez légalement exercer parallèlement à votre activité de tourisme rural.

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Licence d'hôtel, licence de tourisme rural ou hébergement touristique : quelle est la différence ?

D'après mon expérience avec les acheteurs de Masias en Catalogne, c'est la question qui prête le plus à confusion.

Les gens pensent souvent devoir choisir entre une licence d'hôtel et une licence de tourisme rural, ou ils ont entendu parler de l'hébergement touristique (habitatge d'ús turístic) et ne savent pas trop où cela se situe.

La réalité est que pour presque tous les acheteurs de Masias avec lesquels nous travaillons chez Cottage Properties, la licence de tourisme rural est le bon choix.

Laissez-moi vous expliquer pourquoi.

Une licence d'hôtel vous permet d'accueillir un grand nombre de clients sans limite de capacité. Cela semble attrayant. Cependant, les exigences réglementaires sont extrêmement exigeantes : vous avez besoin de portes coupe-feu et de systèmes d'extinction complets dans chaque chambre et espace commun, d'un accès pour les personnes handicapées ou d'un ascenseur, de ratios spécifiques entre la taille de la chambre et l'espace de la salle de bain, ainsi qu'une zone de réception dédiée. Si votre Masia possède des poutres en bois d'origine, celles-ci doivent être revêtues de matériaux ignifuges.

Pour la plupart des Masias historiques, satisfaire ces normes nécessiterait une rénovation coûteuse, souvent structurellement impossible. Et même si vous en aviez les moyens, de nombreuses propriétés classées au Catàleg de masies i cases rurals ne peuvent pas obtenir l'autorisation pour les modifications structurelles requises.

Une licence d'hébergement touristique (habitatge d'ús turístic, ou HUT) est conçue pour les propriétés urbaines – un appartement ou une maison louée dans son intégralité pour de courts séjours. Elle n'est pas conçue pour les propriétés rurale et ne vous permet pas de gérer le type d'activité hôtelière que la plupart des acheteurs de Masias envisagent.

La licence de tourisme rural est conçue exactement pour les propriétés comme les Masias que nous vendons. Elle est assortie d'exigences gérables et vous offre la flexibilité de vivre dans votre propriété tout en y gérant une activité commerciale.

Elle ouvre également la porte à une gamme beaucoup plus large d'activités génératrices de revenus que ce que la plupart des gens imaginent.

À Regencós, au cœur du Baix Empordà – ce que les locaux appellent le « triangle d'or » – il n'y a qu'une poignée de propriétés de tourisme rural desservant une zone populaire proche de plages comme Calella de Palafrugell.

La propriété que nous y avons vendue a une histoire fascinante – elle a servi de quartier général militaire pendant les guerres carlistes – et TV3 a couvert la vente dans le cadre d'un reportage sur l'intérêt croissant des acheteurs internationaux pour le marché du tourisme rural à Gérone.

Ce type de rareté dans une zone prisée est exactement ce qu'une licence de tourisme rural peut débloquer.

Le tableau ci-dessous résume les principales différences entre les trois types de licences:

Source : Decret 75/2020 de turisme de Catalunya

1. Quels sont les types d'établissements de tourisme rural en Catalogne ?

Selon le Decret 75/2020, les établissements de tourisme rural en Catalogne sont divisés en deux groupes principaux, chacun avec quatre modalités :

• Le premier groupe concerne les cases de pagès – établissements d'agrotourisme – où le propriétaire tire des revenus d'activités agricoles, d'élevage ou forestières et où les clients peuvent participer à l'expérience de la ferme.

• Le second groupe concerne les allotjaments rurals, où le propriétaire n'a pas besoin de revenus agricoles. C'est le groupe dans lequel tombera la majorité des acheteurs de Masias en Catalogne.

Au sein de chaque groupe, il existe quatre modalités :

• Une Masia est une ferme indépendante située en dehors d'un village, où le propriétaire vit sur place et loue des chambres – le petit-déjeuner doit être inclus au minimum.

• Une Masoveria est également située en dehors d'un village mais est louée en tant que propriété entière plutôt qu'à la chambre.

• Une casa de poble compartida est une maison de village où le propriétaire vit sur place et loue des chambres.

• Une casa de poble independent est une maison de village louée en tant que propriété entière.

La modalité que vous choisissez affecte vos obligations de résidence.

Si vous gérez une Masia ou une casa de poble compartida, vous devez être enregistré (empadronat) et vivre réellement dans la propriété. Pour une Masoveria ou une casa de poble independent, vous devez être enregistré comme résident dans la même comarca ou une municipalité voisine – vous n'êtes pas obligé d'être sur place au quotidien.

Un type de propriété qui ne peut en aucun cas être qualifié : les appartements dans des immeubles à plusieurs étages régis par les règles de la copropriété.

Les licences de tourisme rural sont réservées aux bâtiments ruraux indépendants uniquement.

2. Quelles sont les exigences pour obtenir une licence de tourisme rural en Catalogne ?

Votre propriété doit remplir un certain nombre de conditions avant que vous puissiez faire une demande – certaines concernent le bâtiment lui-même, d'autres concernent le propriétaire :

• Le bâtiment doit être antérieur à 1957 : Les établissements de tourisme rural doivent être intégrés dans des bâtiments existants construits avant 1957 qui respectent le caractère architectural de la zone. Ils doivent être situés dans un environnement rural – isolés ou dans un village de moins de 2 000 habitants.

• Vous avez besoin d'un certificat d'habitabilité valide : Le cèdula d’habitabilitat est le document le plus important. Sans lui, vous ne pouvez pas faire de demande. Si votre propriété n'en possède pas, vous devrez l'obtenir avant de continuer – et ce processus peut nécessiter des travaux de rénovation pour mettre la propriété aux normes exigées.

• Le bâtiment doit respecter les exigences minimales d'espace : Conformément à l'Annexe 5 du Decret 75/2020, les chambres individuelles doivent faire au moins 8 m², les chambres doubles au moins 12 m², les chambres triples au moins 14 m² et les chambres quadruples au moins 16 m². Chaque chambre doit bénéficier d'une ventilation directe vers l'extérieur. Les salles de bain doivent faire au moins 2,5 m² avec baignoire ou douche, lavabo et toilettes. Il doit y avoir un salon d'au moins 18 m² pour six personnes, augmentant de 1 m² par personne supplémentaire. Toutes les pièces, sauf les salles de bain, doivent avoir une hauteur sous plafond minimale de 2,5 m – bien que les propriétés d'intérêt historique ou architectural puissent bénéficier d'une exception.

• Vous avez besoin d'une police d'assurance responsabilité civile : C'est une obligation légale qui vous couvre en cas de dommage ou de blessure des clients.

• Vous avez besoin d'un numéro de contact 24h/24 : Vous devez fournir aux clients un numéro de téléphone qu'ils peuvent joindre à tout moment.

• Votre propriété doit être enregistrée au Registre de Turisme de Catalunya : Une fois votre demande traitée, votre propriété se verra attribuer un NIRTC (Número d'Inscripció al Registre de Turisme de Catalunya). Ce numéro doit figurer sur toute publicité, y compris vos annonces sur Airbnb et Booking.com.

• Vous devez d'abord vérifier la position de votre municipalité : Certaines zones, en particulier autour de Barcelone, ont cessé de délivrer de nouvelles licences en raison de la saturation, conformément au Décret-loi 3/2023. Dans la majeure partie de la Catalogne rurale, à Gérone et dans l'Empordà, les licences sont toujours accordées. Vérifiez toujours auprès de votre conseil municipal avant de vous engager dans un achat. Chez Cottage Properties, nous faisons cela dans le cadre standard de notre diligence raisonnable sur chaque propriété.

Un avertissement : faites toujours preuve de diligence raisonnable.

Toutes les propriétés qui ressemblent à une Masia ne sont pas légalement prêtes pour une licence de tourisme rural. Je l'ai appris personnellement en travaillant sur une vente qui n'a finalement pas pu aboutir en tant que propriété résidentielle.

Au cours de la diligence raisonnable, j'ai découvert que la propriété ne disposait pas d'un chemin d'accès légalement enregistré. Sans cela, la propriété ne pouvait pas obtenir de certificat d'habitabilité – ce qui signifiait qu'aucune licence de tourisme rural n'était possible.

En fait, la propriété n'aurait jamais dû être mise en vente en tant que maison. Il s'agissait légalement d'une parcelle agricole avec une ruine, pas d'une habitation habitable.

Une autre agence aurait peut-être forcé la vente – nous ne l'avons pas fait.

Ce type de diligence raisonnable approfondie est l'une des choses les plus importantes qui distingue une agence spécialisée dans les propriétés rurales d'une agence généraliste. Cela protège les acheteurs contre une erreur extrêmement coûteuse.

Voici un exemple réel de la façon dont les règles spécifiques à chaque emplacement peuvent ajouter de la complexité :

Lorsque j'ai vendu Mas dels Arbres à Cadaqués, la propriété se trouvait dans un parc national. La réhabilitation a dû utiliser exclusivement des matériaux locaux et respecter des normes environnementales strictes – un processus nettement plus complexe qu'une propriété rurale standard dans une zone moins protégée.

Le résultat a été spectaculaire, et la propriété est devenue l'une des deux seules options d'hébergement rural dans la zone de Cadaqués et Roses. Canal Decasa a présenté le projet, m'interviewant sur la restauration d'une propriété soumise aux restrictions d'un parc national.

La leçon : les règles varient considérablement selon l'emplacement, et savoir ce qui s'applique à votre propriété spécifique avant d'acheter est essentiel.

3. Comment demander une licence de tourisme rural en Catalogne ?

Le processus de demande est plus simple que ce que la plupart des gens attendent.

Vous n'avez pas besoin d'attendre une autorisation formelle avant de pouvoir commencer à opérer. Le système fonctionne plutôt par le biais d'une declaració responsable – une déclaration responsable selon laquelle vous remplissez toutes les exigences.

1. D'abord, vérifiez auprès de votre conseil municipal (ajuntament) que votre municipalité délivre toujours de nouvelles licences de tourisme rural. C'est l'étape la plus importante, et c'est celle que nous aidons toujours les acheteurs à vérifier avant qu'ils ne s'engagent dans un achat.

2. Deuxièmement, préparez vos documents. Vous aurez besoin de votre DNI, NIE ou NIF en tant que propriétaire, de l'acte de propriété (títol de propietat) et de votre certificat d'habitabilité valide.

3. Troisièmement, soumettez votre declaració responsable à l'ajuntament – en personne ou en ligne. Au moment de la soumission, vous recevez un numéro provisoire que vous pouvez utiliser dans votre publicité pendant que l'enregistrement est traité.

4. Quatrièmement, l'ajuntament communique l'enregistrement au Registre de Turisme de Catalunya, qui attribue votre NIRTC permanent. Ce numéro doit figurer sur toutes vos annonces et publicités.

5. Cinquièmement, enregistrez-vous auprès de l'autorité fiscale en tant que travailleur indépendant (autònom) sous le code d'activité CNAE 5520 et mettez en place vos déclarations trimestrielles de TVA et d'impôt sur le revenu. Si vous gérez vous-même la propriété, vous devez également vous inscrire au RETA (le régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants). Un bon gestor (comptable/gestionnaire) mérite ses honoraires ici.

6. Enfin, enregistrez-vous auprès des Mossos d'Esquadra pour l'enregistrement des clients. Vous avez l'obligation légale d'enregistrer les documents d'identité de chaque client et de soumettre leurs détails à la Dirección General de la Policía dans les 24 heures suivant leur arrivée.

4. Peut-on transférer une licence de tourisme rural lors de l'achat d'une propriété ?

Oui, et c'est l'un des avantages les plus pratiques de l'achat d'une propriété qui dispose déjà d'une licence.

Lorsque vous achetez une propriété avec une licence de tourisme rural active, tout ce que vous avez à faire est d'effectuer un changement de nom (canvi de nom) auprès du conseil municipal. C'est un processus simple – similaire au transfert de l'immatriculation d'une voiture d'occasion. La licence reste active, elle est simplement transférée à votre nom.

C'est nettement plus facile que de faire une demande à partir de zéro, en particulier dans les municipalités où la demande est élevée et où les nouvelles demandes sont examinées plus attentivement. Si vous achetez une propriété spécifiquement pour la gérer comme une entreprise de tourisme rural, l'achat d'une propriété qui détient déjà une licence élimine l'une des étapes clés – et l'une des incertitudes clés – du processus.

Chez Cottage Properties, nous vérifions toujours le statut de la licence d'une propriété dans le cadre de notre diligence raisonnable et nous accompagnons les acheteurs tout au long du processus de transfert.

5. Combien de clients pouvez-vous accueillir avec une licence de tourisme rural ?

La capacité maximale avec une licence de tourisme rural en Catalogne est de 20 places. Il ne s'agit pas de 20 chambres, mais de 20 personnes au total, réparties sur le nombre de chambres dont dispose votre propriété.

Les chambres individuelles comptent pour une place, les chambres doubles pour deux, les chambres triples pour trois et les chambres quadruples pour quatre. Aucune chambre ne peut accueillir plus de quatre personnes.

Si votre propriété est une Masia ou une casa de poble compartida, la capacité minimale est d'une chambre et deux places. S'il s'agit d'une Masoveria ou d'une casa de poble independent, le minimum est de deux chambres avec au moins deux places chacune.

La limite de 20 places est une limite légale ferme – et c'est la raison pour laquelle vous ne pouvez pas organiser d'événements dans votre propriété qui attirent plus de personnes sur les lieux que votre capacité sous licence.

Cela piège un certain nombre de propriétaires à qui un précédent propriétaire avait affirmé qu'ils accueillaient régulièrement des groupes plus importants depuis des années – ce qui était informellement toléré n'est pas la même chose que ce qui est légal.

J'ai été confronté exactement à cette situation : un acheteur a reçu une propriété avec une licence affichant 20 places et a découvert que le propriétaire précédent avait annoncé une capacité pour 30 à 40 personnes. Cette divergence a créé de sérieux problèmes lors de la vente.

Une règle importante supplémentaire : si un seul bâtiment contient plus d'un établissement de tourisme rural – que ce soit sous le même propriétaire ou sous des propriétaires différents – le total combiné ne peut toujours pas dépasser 20 places.

6. Pouvez-vous vivre dans votre propriété tout en la louant ?

Oui, et c'est l'un des avantages les plus importants d'une licence de tourisme rural par rapport à une licence d'hôtel.

Dans le cadre du tourisme rural, vous louez votre maison. La réglementation autorise explicitement à vivre dans la propriété tout en l'exploitant comme entreprise d'hébergement. C'est le modèle que la plupart de nos acheteurs chez Cottage Properties ont en tête – une propriété où ils vivent et dont ils tirent également des revenus des clients.

Voici un exemple réel :

J'ai vendu cette propriété près de Banyoles à un couple qui voulait exactement cette configuration.

La propriété était prête à emménager, avec quatre appartements indépendants et des écuries. Le couple pouvait vivre dans une partie de la propriété tout en louant les appartements indépendamment.

Seule une licence de tourisme rural rend cela possible – une licence d'hôtel aurait interdit aux propriétaires d'utiliser la propriété comme résidence principale.

Les règles de résidence varient légèrement selon la modalité :

• Pour une Masia ou une casa de poble compartida, vous devez être enregistré et vivre réellement dans la propriété.

• Pour une Masoveria ou une casa de poble independent, vous devez être enregistré en tant que résident dans la même comarca ou une municipalité voisine – vous n'êtes pas obligé de vivre sur place.

7. Quelles activités pouvez-vous exercer parallèlement à une licence de tourisme rural ?

C'est là qu'une licence de tourisme rural devient vraiment intéressante pour les acheteurs ayant un esprit d'entreprise.

Conformément au Decret 75/2020, les établissements de tourisme rural sont explicitement compatibles avec d'autres activités de services exercées sur la même propriété – sous réserve des réglementations d'urbanisme et sectorielles pertinentes.

En termes simples – vous pouvez organiser des ateliers, des retraites, des cours de yoga, des cours de cuisine, des dégustations de vins, de l'équitation, des randonnées guidées et un large éventail d'autres activités depuis votre propriété, tant que chaque activité individuelle respecte ses propres exigences.

Environ 80 % des acheteurs internationaux avec lesquels nous travaillons chez Cottage Properties s'intéressent à la licence de tourisme rural en partie pour cette flexibilité.

Cela transforme une belle propriété en une entreprise véritablement viable avec de multiples sources de revenus.

Voici un exemple réel :

Lorsque j'ai vendu Can Morgat sur les rives du lac de Banyoles à un couple belgo-tchèque, la propriété était déjà bien connue localement – liée à une légende locale et constituant l'un des bâtiments emblématiques du lac.

Le projet du couple était d'obtenir la licence de tourisme rural, de louer la propriété et d'organiser des ateliers une fois la rénovation terminée. TV3, la principale chaîne de télévision catalane, a interviewé le couple et moi-même sur l'achat et leur vision – vous pouvez lire le compte-rendu ici.

Voici un autre exemple réel :

J'ai également aidé un couple français à acheter cette ferme à Celrà. Leur objectif était de combiner l'hébergement rural avec un programme d'ateliers de tissus aériens – une discipline dans laquelle ils étaient tous deux formés professionnellement. La licence de tourisme rural a rendu les deux possibles depuis la même propriété.

Il y a une limite importante à garder à l'esprit – vous ne pouvez pas utiliser votre propriété pour accueillir des événements ou des rassemblements sociaux qui attirent plus de personnes sur les lieux que votre capacité sous licence.

La limite de 20 places s'applique à toute activité où des personnes sont présentes sur la propriété – pas seulement les clients qui y dorment.

8. Pouvez-vous gérer un restaurant avec une licence de tourisme rural ?

Pas de la manière dont la plupart des gens l'entendent lorsqu'ils posent cette question.

Avec une licence de tourisme rural en Catalogne, vous êtes autorisé à servir de la nourriture à vos clients. Le petit-déjeuner est une exigence dans les modalités de Masia et de casa de poble compartida et vous pouvez proposer le dîner – la réglementation spécifie une cuisine maison de la région. Mais tout service de restauration doit être destiné exclusivement aux personnes qui séjournent dans votre propriété – vous ne pouvez pas ouvrir votre salle à manger au public, aux visiteurs d'un jour ou aux habitants du village environnant.

C'est une règle ferme.

J'ai rencontré des situations où un propriétaire précédent nourrissait officieusement des personnes de l'extérieur depuis des années. C'est le genre d'arrangement qu'une petite communauté pourrait ignorer – mais ce n'est pas légal et si une inspection a lieu ou qu'un incident survient, les conséquences peuvent être graves.

Si vous voulez gérer un restaurant ouvert au public, cela nécessite une licence séparée et n'est pas compatible avec un établissement de tourisme rural dans le même bâtiment.

La seule excepion étroite prévue par le décret concerne les propriétés de tourisme rural de la modalité casa de poble situées dans des villages de moins de 30 habitants, où un restaurant pouvant accueillir jusqu'à 30 couverts peut être autorisé.

C'est une circonstance très spécifique.

La conclusion pratique : La licence de tourisme rural vous offre une entreprise hôtelière pleinement opérationnelle avec un réel potentiel de revenus. Elle maintient simplement l'accent sur les clients qui séjournent chez vous.

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Si vous envisagez d'acheter une propriété en Catalogne avec un potentiel de tourisme rural, le meilleur moyen de commencer est avec la bonne propriété – et le bon agent.

Je suis codirecteur de Cottage Properties depuis 2016, travaillant exclusivement avec des Masias dans toute la Catalogne. Je sais quelles zones délivrent encore de nouvelles licences, quelles propriétés possèdent déjà des licences et quelles questions poser lors de la diligence raisonnable pour vous assurer que vous n'achetez pas un problème.

En tant qu'agent immobilier agréé en Catalogne, je travaille directement avec les acheteurs internationaux tout au long du processus.

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Si vous voyez une propriété qui vous intéresse, contactez-nous et je pourrai vous dire si elle possède un potentiel de tourisme rural – et vous guider à travers le processus pour cette propriété spécifique.

Questions fréquemment posées

Combien de temps dure une licence de tourisme rural en Catalogne ?

Une licence de tourisme rural en Catalogne n'expire pas automatiquement. Une fois accordée et enregistrée auprès du Registre de Turisme de Catalunya, elle reste valide tant que la propriété continue de remplir les conditions requises et que le propriétaire maintient ses obligations légales. Si vous achetez une propriété avec une licence existante, un simple changement de nom auprès du conseil municipal la transfère à votre nom.

Que se passe-t-il si vous opérez sans licence de tourisme rural ?

L'exploitation d'une propriété de tourisme rural sans licence constitue une infraction grave en vertu de la loi catalane sur le tourisme. Les amendes vont de 30 000 € pour les infractions mineures à 600 000 € pour les cas les plus graves. Le conseil municipal peut également ordonner la fermeture immédiate de la propriété en tant qu'établissement touristique. Des plateformes comme Airbnb et Booking.com sont légalement tenues d'afficher votre numéro d'enregistrement NIRTC – sans cela, vous ne pouvez pas faire de publicité légale sur ces plateformes.

Pouvez-vous publier votre propriété sur Airbnb ou Booking.com ?

Oui, une fois que vous avez votre numéro d'enregistrement NIRTC, vous pouvez publier votre propriété sur n'importe quelle plateforme – Airbnb, Booking.com, votre propre site web ou ailleurs – votre NIRTC doit figurer sur chaque annonce. Si vous avez soumis votre demande mais attendez toujours votre NIRTC permanent, vous pouvez utiliser en attendant le numéro provisoire délivré au moment de la soumission.

Devez-vous enregistrer les clients auprès de la police ?

Oui, vous avez l'obligation légale d'enregistrer les documents d'identité de chaque client et de soumettre leurs détails à la Dirección General de la Policía dans les 24 heures suivant leur arrivée. Cela s'applique à tous les clients. La plupart des logiciels de gestion immobilière incluent cette fonctionnalité, et votre gestoria peut vous conseiller sur l'approche la plus pratique.

Existe-t-il une taxe de séjour à percevoir auprès des clients ?

Oui, la Catalogne perçoit un Impost sobre les estades en establiments Turístics (IEET) – une taxe de séjour – que vous devez percevoir auprès des clients et verser à l'autorité fiscale en leur nom. Le taux varie en fonction du type d'établissement et de la période de l'année. Les tarifs ont été augmentés en 2025 – votre gestor s'occupera des déclarations trimestrielles.

Les licences de tourisme rural sont-elles disponibles partout en Catalogne ?

Pas toujours – les zones proches de Barcelone et certaines municipalités fortement touristiques ont restreint ou suspendu de nouvelles licences en vertu du Décret-loi 3/2023, qui affecte 262 municipalités confrontées à une forte pression immobilière. Dans une grande partie de la Catalogne rurale, à Gérone et dans l'Empordà, les licences sont toujours délivrées sans obstacles majeurs. Vérifiez toujours auprès du conseil municipal avant d'acheter une propriété spécifiquement à des fins de tourisme rural. Chez Cottage Properties, nous vérifions cela dans le cadre standard de notre diligence raisonnable sur chaque propriété.

Combien coûte l'obtention d'une licence de tourisme rural en Catalogne ?

L'enregistrement en soi n'entraîne pas de frais de la part de la Generalitat – le processus est gratuit. Cependant, vous aurez des coûts associés : renouveler votre certificat d'habitabilité s'il a expiré (généralement entre 300 € et 600 € selon la propriété et le technicien), une police d'assurance responsabilité civile (les coûts varient selon la taille et la capacité de la propriété), les frais de traitement municipaux (ceux-ci varient selon l'ajuntament) et les honoraires professionnels si vous utilisez un gestor ou un avocat pour gérer la demande. Les coûts les plus importants sont généralement ceux associés à la mise aux normes minimales de la propriété avant de faire la demande, plutôt que le processus de demande lui-même.