¿Cómo conseguir una licencia de turismo rural en Cataluña?

En este artículo aprenderás:

• La diferencia entre una licencia de turismo rural, una licencia de hotel y un alojamiento turístico, y por qué para un comprador de una masia, una de estas opciones casi siempre tiene más sentido.

• Los requisitos exactos que debe cumplir tu propiedad.

• Cómo solicitar la licencia paso a paso.

• Si puedes transferir una licencia existente al comprar una propiedad.

• Qué actividades puedes realizar legalmente junto con tu negocio de turismo rural.

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Licencia de hotel, licencia de turismo rural o alojamiento turístico: ¿cuál es la diferencia?

En mi experiencia trabajando con compradores de masias en toda Cataluña, esta es la pregunta que genera más confusión.

La gente suele llegar pensando que debe elegir entre una licencia de hotel y una licencia de turismo rural, o han oído hablar del alojamiento turístico (habitatge d'ús turístic) y no están seguros de dónde encaja.

La realidad es que para casi todos los compradores de masias con los que trabajamos en Cottage Properties, una licencia de turismo rural es la opción correcta.

Déjame explicarte por qué.

Una licencia de hotel te permite alojar a un mayor número de huéspedes sin límite de capacidad. Eso suena atractivo. Sin embargo, los requisitos reglamentarios son extremadamente exigentes: necesitas puertas cortafuegos y sistemas de extinción completos en cada habitación y zona común, acceso para personas con movilidad reducida o ascensor, proporciones específicas de tamaño de habitación respecto al baño y una zona de recepción dedicada. Si tu masia tiene vigas de madera originales, esas vigas deben estar revestidas con materiales ignífugos.

Para la mayoría de las masias históricas, cumplir con estos estándares requeriría una renovación costosa que a menudo es estructuralmente imposible. E incluso si pudieras permitirte el gasto, muchas propiedades catalogadas en el Catàleg de masies i cases rurals no pueden obtener permiso para los cambios estructurales necesarios.

Una licencia de alojamiento turístico (habitatge d'ús turístic, o HUT) está diseñada para propiedades urbanas: un apartamento o casa alquilada en su totalidad para estancias cortas. No está diseñada para propiedades rurales y no te permite dirigir el tipo de negocio de hostelería que la mayoría de los compradores de Masias tienen en mente.

La licencia de turismo rural está hecha exactamente para propiedades como las masias que vendemos. Viene con requisitos manejables y te da la flexibilidad de vivir en tu propiedad mientras diriges un negocio desde ella.

También abre la puerta a una gama mucho más amplia de actividades generadoras de ingresos de lo que la mayoría de la gente piensa.

En Regencós, en el corazón del Baix Empordà (lo que los locales llaman el "triángulo de oro"), hay solo un puñado de propiedades de turismo rural que sirven a una zona popular cerca de playas como Calella de Palafrugell.

La propiedad que vendimos allí tiene una historia fascinante (sirvió como cuartel general militar durante las Guerras Carlistas) y TV3 cubrió la venta como parte de un reportaje sobre el creciente interés de los compradores internacionales en el mercado de turismo rural de Girona.

Ese tipo de escasez en una ubicación cotizada es exactamente lo que una licencia de turismo rural puede desbloquear.

La siguiente tabla resume las diferencias clave entre los tres tipos de licencia:

Fuente: Decret 75/2020 de turisme de Catalunya

1. ¿Qué tipos de establecimientos de turismo rural existen en Cataluña?

Según el Decret 75/2020, los establecimientos de turismo rural en Cataluña se dividen en dos grupos principales, cada uno con cuatro modalidades:

• El primer grupo son las cases de pagès (agroturismo), donde el propietario obtiene ingresos de la actividad agrícola, ganadera o forestal y los huéspedes pueden participar en la experiencia de la granja.

• El segundo grupo son los allotjaments rurals, donde el propietario no necesita tener ingresos agrícolas. Este es el grupo en el que caerán la mayoría de los compradores de masias en Cataluña.

Dentro de cada grupo, hay cuatro modalidades:

• Una masia es una casa de campo independiente fuera de un pueblo, donde el propietario vive en el lugar y alquila habitaciones (el desayuno debe estar incluido como mínimo).

• Una masoveria también está fuera de un pueblo, pero se alquila como propiedad completa en lugar de por habitaciones.

• Una casa de poble compartida es una casa de pueblo donde el propietario vive en el lugar y alquila habitaciones.

• Una casa de poble independent es una casa de pueblo alquilada como propiedad completa.

La modalidad que elijas afecta a tus obligaciones de residencia.

Si gestionas una masia o una casa de poble compartida, debes estar registrado (empadronado) y vivir realmente en la propiedad. Para una masoveria o una casa de poble independent, debes estar registrado como residente en la misma comarca o en un municipio vecino; no tienes que estar allí día a día.

Un tipo de propiedad que no puede calificar bajo ninguna circunstancia: pisos o apartamentos en edificios de varias plantas bajo las normas de propiedad horizontal.

Las licencias de turismo rural son solo para edificios rurales independientes.

2. ¿Cuáles son los requisitos para obtener una licencia de turismo rural en Cataluña?

Tu propiedad debe cumplir una serie de condiciones antes de que puedas solicitarla; algunas tienen que ver con el edificio en sí y otras contigo como propietario:

• El edificio debe ser anterior a 1957: Los establecimientos de turismo rural deben estar integrados en edificios existentes construidos antes de 1957 que respeten el carácter arquitectónico de la zona. Deben estar situados en un entorno rural, ya sea aislados o en un pueblo de menos de 2.000 habitantes.

• Necesitas una cédula de habitabilidad válida: La cédula de habitabilidad es el documento más importante. Sin ella, no puedes solicitar la licencia. Si tu propiedad no tiene una, necesitarás obtenerla antes de continuar, y ese proceso puede requerir trabajos de renovación para poner la propiedad a la altura del estándar exigido.

• El edificio debe cumplir requisitos mínimos de espacio: Según el Anexo 5 del Decret 75/2020, los dormitorios individuales deben tener al menos 8m², los dobles al menos 12m², los triples al menos 14m² y los cuádruples al menos 16m². Cada dormitorio debe tener ventilación directa al exterior. Los baños deben tener al menos 2,5m² con bañera o ducha, lavabo e inodoro. Debe haber un salón de al menos 18m² para hasta seis huéspedes, aumentando 1m² por cada huésped adicional. Todas las habitaciones, excepto los baños, deben tener una altura mínima de techo de 2,5m, aunque se pueden otorgar excepciones a propiedades de interés histórico o arquitectónico.

• Necesitas un seguro de responsabilidad civil: Es un requisito legal y te cubre ante cualquier daño o lesión a los huéspedes.

• Necesitas un número de contacto de 24 horas: Debes proporcionar a los huéspedes un número de teléfono al que puedan llamar en cualquier momento.

• Tu propiedad debe estar registrada en el Registre de Turisme de Catalunya: Una vez que se procese tu solicitud, se asignará a tu propiedad un NIRTC (Número d'Inscripció al Registre de Turisme de Catalunya). Este número debe aparecer en toda publicidad, incluyendo tus anuncios en Airbnb y Booking.com.

• Primero debes comprobar la posición de tu ayuntamiento: Algunas zonas, especialmente alrededor de Barcelona, han dejado de emitir nuevas licencias debido a la saturación, bajo el Decreto-ley 3/2023. En la mayor parte de la Cataluña rural, Girona y el Empordà, se siguen concediendo licencias. Verifica siempre con tu ayuntamiento antes de comprometerte a una compra. En Cottage Properties, hacemos esto como parte estándar de nuestra diligencia debida en cada propiedad.

Un aviso: haz siempre tu diligencia debida.

No todas las propiedades que parecen una masia están legalmente listas para una licencia de turismo rural. Lo aprendí de primera mano cuando trabajé en una venta que finalmente no pudo proceder como propiedad residencial en absoluto.

Durante la diligencia debida, descubrí que la propiedad no tenía un camino de acceso registrado legalmente. Sin él, la propiedad no podía obtener una cédula de habitabilidad, lo que significaba que no era posible obtener una licencia de turismo rural.

De hecho, la propiedad no debería haber sido listada como una casa a la venta en absoluto. Legalmente era una parcela agrícola con una ruina, no una vivienda habitable.

Otra agencia podría haber forzado la venta de todos modos; nosotros no.

Ese tipo de diligencia debida exhaustiva es una de las cosas más importantes que distingue a una agencia especializada en propiedades rurales de una generalista. Protege a los compradores de un error extremadamente costoso.

Aquí tienes un ejemplo real de cómo las normas específicas de cada ubicación pueden añadir complejidad:

Cuando vendí Mas dels Arbres en Cadaqués, la propiedad estaba dentro de un parque nacional. La rehabilitación tuvo que utilizar exclusivamente materiales locales y cumplir estrictos estándares ambientales; un proceso significativamente más complejo que el de una propiedad rural estándar en una zona menos protegida.

El resultado fue espectacular, y la propiedad se convirtió en una de las únicas dos opciones de alojamiento rural en la zona de Cadaqués y Roses. Canal Decasa destacó el proyecto, entrevistándome sobre la restauración de una propiedad bajo las restricciones de un parque nacional.

La lección: las reglas varían significativamente según la ubicación, y es esencial saber qué se aplica a tu propiedad específica antes de comprar.

3. ¿Cómo solicitas una licencia de turismo rural en Cataluña?

El proceso de solicitud es más sencillo de lo que la mayoría espera.

No necesitas esperar una autorización formal antes de empezar a operar. En su lugar, el sistema funciona mediante una declaració responsable: una declaración responsable de que cumples con todos los requisitos.

1. Primero, comprueba en tu ayuntamiento que tu municipio sigue emitiendo nuevas licencias de turismo rural. Este es el paso más importante, y es uno que siempre ayudamos a los compradores a verificar antes de comprometerse a una compra.

2. Segundo, prepara tu documentación. Necesitarás tu DNI, NIE o NIF como propietario, el título de propiedad y tu cédula de habitabilidad válida.

3. Tercero, presenta tu declaració responsable en el ayuntamiento, ya sea en persona o por internet. En el momento de la presentación, recibes un número provisional que puedes usar en tu publicidad mientras se procesa el registro.

4. Cuarto, el ayuntamiento comunica el registro al Registre de Turisme de Catalunya, el cual asigna tu NIRTC permanente. Este número debe aparecer en todos tus anuncios y publicidad.

5. Quinto, regístrate en la autoridad fiscal como autónomo bajo el código de actividad CNAE 5520 y configura tus declaraciones trimestrales de IVA e IRPF. Si gestionas la propiedad tú mismo, también debes registrarte en el RETA (el régimen especial de trabajadores autónomos de la seguridad social). Un buen gestor vale lo que cuesta aquí.

6. Finalmente, regístrate con los Mossos d'Esquadra para el registro de huéspedes. Tienes la obligación legal de registrar los documentos de identidad de cada huésped y enviar sus datos a la Dirección General de la Policía dentro de las 24 horas siguientes a su llegada.

4. ¿Puedes transferir una licencia de turismo rural al comprar una propiedad?

Sí, y esta es una de las ventajas más prácticas de comprar una propiedad que ya tiene una licencia.

Cuando compras una propiedad con una licencia de turismo rural activa, todo lo que necesitas hacer es realizar un cambio de nombre en el ayuntamiento. Es un proceso sencillo, similar a transferir el registro de un coche de segunda mano. La licencia permanece activa, simplemente pasa a tu nombre.

Esto es significativamente más fácil que solicitarla desde cero, especialmente en municipios donde la demanda es alta y las nuevas solicitudes se escrutan con más cuidado. Si compras una propiedad específicamente para gestionarla como negocio de turismo rural, comprar una que ya posea una licencia elimina uno de los pasos clave, y una de las incertidumbres clave, del proceso.

En Cottage Properties, siempre comprobamos el estado de la licencia de una propiedad como parte de nuestra diligencia debida y acompañamos a los compradores durante el proceso de transferencia.

5. ¿Cuántos huéspedes puedes alojar con una licencia de turismo rural?

La capacidad máxima bajo una licencia de turismo rural en Cataluña es de 20 plazas. No son 20 habitaciones, son 20 personas en total, distribuidas en el número de dormitorios que tenga tu propiedad.

Los dormitorios individuales cuentan como una plaza, los dobles como dos, los triples como tres y los cuádruples como cuatro. Ninguna habitación puede alojar a más de cuatro personas.

Si tu propiedad es una masia o casa de poble compartida, la capacidad mínima es de una habitación y dos plazas. Si es una masoveria o casa de poble independent, el mínimo es de dos habitaciones con al menos dos plazas cada una.

El límite de 20 plazas es un límite legal firme, y es la razón por la que no puedes celebrar eventos en tu propiedad que atraigan a más personas a las instalaciones de las que permite tu capacidad autorizada.

Esto pilla desprevenidos a varios propietarios a quienes un dueño anterior les dijo que llevaban años organizando eventos rutinariamente para grupos más grandes: lo que se toleraba informalmente no es lo mismo que lo que es legal.

He lidiado exactamente con esta situación: un comprador recibió una propiedad con una licencia que mostraba 20 plazas y descubrió que el dueño anterior había estado anunciando capacidad para 30 a 40 personas. Esa discrepancia creó serios problemas en la venta.

Una regla más importante: si un solo edificio contiene más de un establecimiento de turismo rural (ya sea bajo el mismo propietario o diferentes propietarios), el total combinado sigue sin poder exceder las 20 plazas.

6. ¿Puedes vivir en tu propiedad mientras la alquilas?

Sí, y esta es una de las ventajas más significativas de una licencia de turismo rural frente a una licencia de hotel.

Bajo el marco del turismo rural, estás alquilando tu casa. La normativa permite explícitamente vivir en la propiedad mientras se opera como negocio de alojamiento. Este es el modelo que la mayoría de nuestros compradores en Cottage Properties tienen en mente: una propiedad donde viven y además generan ingresos de los huéspedes.

Aquí tienes un ejemplo real:

Vendí esta propiedad cerca de Banyoles a una pareja que buscaba exactamente esta configuración.

La propiedad venía lista para entrar a vivir, con cuatro apartamentos independientes y un establo para caballos. La pareja podía vivir en una parte de la propiedad mientras alquilaba los apartamentos por separado.

Solo una licencia de turismo rural hace esto posible: una licencia de hotel habría prohibido a los propietarios usar la propiedad como su residencia principal.

Las reglas de residencia varían ligeramente según la modalidad:

• Para una masia o una casa de poble compartida, debes estar registrado y vivir realmente en la propiedad.

• Para una masoveria o una casa de poble independent, debes estar registrado como residente en la misma comarca o en un municipio vecino; no tienes que vivir en el lugar.

7. ¿Qué actividades puedes realizar junto con una licencia de turismo rural?

Aquí es donde una licencia de turismo rural se vuelve genuinamente emocionante para compradores con mentalidad emprendedora.

Según el Decret 75/2020, los establecimientos de turismo rural son explícitamente compatibles con otras actividades de servicios realizadas en la misma propiedad, siempre que se cumplan las normativas urbanísticas y sectoriales pertinentes.

En pocas palabras: puedes organizar talleres, retiros, cursos de yoga, clases de cocina, catas de vino, paseos a caballo, caminatas guiadas y una amplia gama de otras actividades desde tu propiedad, siempre que cada actividad individual cumpla con sus propios requisitos relevantes.

Alrededor del 80% de los compradores internacionales con los que trabajamos en Cottage Properties están interesados en la licencia de turismo rural en parte por esta flexibilidad.

Transforma una hermosa propiedad en un negocio genuinamente viable con múltiples fuentes de ingresos.

Aquí tienes un ejemplo real:

Cuando vendí Can Morgat a orillas del lago de Banyoles a una pareja belga-checa, la propiedad ya era bien conocida localmente (vinculada a una leyenda local y uno de los edificios emblemáticos del lago).

El plan de la pareja era obtener la licencia de turismo rural, alquilar la propiedad y organizar talleres una vez que terminara la reforma. TV3, el principal canal de televisión de Cataluña, entrevistó a la pareja y a mí sobre la compra y su visión (puedes leer el artículo aquí).

Aquí tienes otro ejemplo real:

También ayudé a una pareja francesa a comprar esta masia en Celrà. Su objetivo era combinar el alojamiento rural con un programa de talleres de telas aéreas, disciplina en la que ambos estaban formados profesionalmente. La licencia de turismo rural hizo posible ambas cosas desde la misma propiedad.

Hay un límite importante a tener en cuenta: no puedes usar tu propiedad para celebrar eventos o reuniones sociales que atraigan a más personas a las instalaciones de las que permite tu capacidad autorizada.

El límite de 20 plazas se aplica a cualquier actividad donde haya personas presentes en la propiedad, no solo huéspedes que pernoctan.

8. ¿Puedes tener un restaurante con una licencia de turismo rural?

No de la manera en que la mayoría de la gente quiere decir cuando hace esta pregunta.

Bajo una licencia de turismo rural en Cataluña, tienes permitido servir comida a tus huéspedes. El desayuno es un requisito en las modalidades de masia y casa de poble compartida, y puedes ofrecer cena; la normativa especifica comida casera de la zona. Pero todo el servicio de comida debe estar dirigido exclusivamente a las personas que se alojan en tu propiedad; no puedes abrir tu comedor a miembros del público, visitantes de un día o vecinos del pueblo de los alrededores.

Esta es una regla firme.

Me he encontrado con situaciones donde un dueño anterior había estado alimentando informalmente a gente de fuera durante años. Es el tipo de acuerdo que una pequeña comunidad podría pasar por alto, pero no es legal y, si ocurre una inspección o un incidente, las consecuencias pueden ser graves.

Si quieres dirigir un restaurante abierto al público, eso requiere una licencia por separado y no es compatible con un establecimiento de turismo rural en el mismo edificio.

La única excepción limitada bajo el decreto es para propiedades de turismo rural en la modalidad de casa de poble ubicadas en pueblos de menos de 30 habitantes, donde puede permitirse un restaurante de hasta 30 cubiertos.

Esta es una circunstancia muy específica.

La conclusión práctica: La licencia de turismo rural te proporciona un negocio de hostelería en pleno funcionamiento con un potencial de ingresos real. Simplemente mantiene el enfoque en los huéspedes que se alojan contigo.

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Si estás considerando comprar una propiedad en Cataluña con potencial para el turismo rural, el mejor lugar para empezar es con la propiedad adecuada, y el agente adecuado.

Soy codirector de Cottage Properties desde 2016, trabajando exclusivamente con masias en toda Cataluña. Sé qué zonas siguen emitiendo nuevas licencias, qué propiedades ya tienen licencias y qué preguntas hacer durante la diligencia debida para asegurarte de que no estás comprando un problema.

Como agente inmobiliario registrado en Cataluña, trabajo directamente con compradores internacionales durante todo el proceso.

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Si ves una propiedad que te interesa, contáctanos y podré decirte si tiene potencial para el turismo rural, y guiarte a través de cómo sería el proceso para esa propiedad específica.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dura una licencia de turismo rural en Cataluña?

Una licencia de turismo rural en Cataluña no caduca automáticamente. Una vez concedida y registrada en el Registre de Turisme de Catalunya, sigue siendo válida siempre que la propiedad continúe cumpliendo las condiciones requeridas y el propietario mantenga sus obligaciones legales.

Si compras una propiedad con una licencia existente, un simple cambio de nombre en el ayuntamiento la transfiere a tu nombre.

¿Qué pasa si operas sin licencia de turismo rural?

Operar una propiedad de turismo rural sin licencia es una infracción grave bajo la ley de turismo catalana. Las multas van desde los 30.000 € por infracciones leves hasta los 600.000 € para los casos más graves.

El ayuntamiento también puede ordenar el cierre inmediato de la propiedad como establecimiento turístico. Plataformas como Airbnb y Booking.com están obligadas legalmente a mostrar tu número de registro NIRTC; sin él, no puedes anunciarte legalmente en estas plataformas.

¿Puedes publicar tu propiedad en Airbnb o Booking.com?

Sí, una vez que tengas tu número de registro NIRTC, puedes publicar tu propiedad en cualquier plataforma (Airbnb, Booking.com, tu propia web o cualquier otro sitio); tu NIRTC debe mostrarse en cada anuncio.

Si has enviado tu solicitud pero todavía estás esperando tu NIRTC permanente, puedes usar el número provisional emitido en el momento de la presentación mientras tanto.

¿Necesitas registrar a los huéspedes con la policía?

Sí, tienes la obligación legal de registrar los documentos de identidad de cada huésped y enviar sus datos a la Dirección General de la Policía dentro de las 24 horas siguientes a su llegada. Esto se aplica a todos los huéspedes.

La mayoría de los softwares de gestión de propiedades incluyen esta funcionalidad, y tu gestoría puede asesorarte sobre el enfoque más práctico.

¿Hay una tasa turística que cobrar a los huéspedes?

Sí, Cataluña cobra un Impost sobre les estades en establiments Turístics (IEET), una tasa turística, que debes cobrar a los huéspedes y pagar a la autoridad fiscal en su nombre.

La tarifa varía según el tipo de establecimiento y la época del año. Las tarifas aumentaron en 2025; tu gestor se encargará de las declaraciones trimestrales.

¿Hay licencias de turismo rural disponibles en todas partes de Cataluña?

No siempre; las zonas cercanas a Barcelona y algunos municipios muy turísticos han restringido o pausado nuevas licencias bajo el Decreto-ley 3/2023, que afecta a 262 municipios con alta presión habitacional.

En gran parte de la Cataluña rural, Girona y el Empordà, se siguen emitiendo licencias sin obstáculos significativos. Verifica siempre con el ayuntamiento antes de comprar una propiedad específicamente para fines de turismo rural. En Cottage Properties, comprobamos esto como parte estándar de nuestra diligencia debida en cada propiedad.

¿Cuánto cuesta obtener una licencia de turismo rural en Cataluña?

El registro en sí no conlleva una tasa de la Generalitat; el proceso es gratuito.

Sin embargo, incurrirás en costes asociados: renovar tu cédula de habitabilidad si ha caducado (típicamente de 300 € a 600 € dependiendo de la propiedad y del técnico), una póliza de seguro de responsabilidad civil (los costes varían según el tamaño y la capacidad de la propiedad), tasas municipales de tramitación (varían según el ayuntamiento) y honorarios profesionales si utilizas un gestor o abogado para gestionar la solicitud.

Los costes más significativos suelen ser los asociados a poner la propiedad al día con los requisitos mínimos antes de solicitarla, más que el proceso de solicitud en sí.