Mercado inmobiliario España | 22 tendencias y predicciones para 2026

22 tendencias y predicciones para el mercado inmobiliario español en 2026

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¿Buscas una visión general del mercado inmobiliario español?

En este artículo, hemos analizado las principales fuentes de información sobre tendencias inmobiliarias en España, precios de vivienda y pronósticos de expertos para 2026.

Esto incluye las tendencias y predicciones de:

• El Colegio de Registradores (organismo oficial que gestiona el registro de la propiedad de España)

• El Consejo General del Notariado (organismo oficial de notarios españoles)

• El Instituto Nacional de Estadística (instituto nacional de estadística de España)

• CaixaBank Research

• Banco de España (banco central de España)

• Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana

Si quieres profundizar en los datos, te recomendamos que localices los informes de las fuentes anteriores.

Pero para una visión rápida, encuentra 22 ideas importantes compiladas a continuación.

Cottage Properties es una agencia inmobiliaria de lujo en Cataluña, España, con una cartera exclusiva de casas de piedra, masías, castillos y propiedades de lujo en venta.

22 Estadísticas sobre el mercado inmobiliario en España en 2026

Tendencias inmobiliarias españolas en 2026

Tendencias del mercado

1. Crecimiento de las ventas de propiedades: Hubo una disminución del 1.5% en las transacciones de propiedades en 2025, en comparación con 2024. Se registraron 705,357 ventas de propiedades en 2025, lo que supuso 10,826 menos que en 2024, según el Colegio de Registradores.

2. Venta de apartamentos y casas: Según los Registradores de España, el 21.48% de las ventas de viviendas en el cuarto trimestre de 2025 fueron viviendas unifamiliares, lo que representa un aumento del 0.59% en comparación con el tercer trimestre de 2025. Por lo tanto, la vivienda colectiva perdió peso relativo, cayendo a niveles inferiores al 80%, con un peso del 78.52%. El máximo histórico en la cuota de viviendas unifamiliares se registró a finales de 2020, con un 22.52%.

3. Transacciones registradas: El número total de ventas de propiedades en el cuarto trimestre de 2025 aumentó un 2.3% respecto al tercer trimestre, alcanzando un total de 178,270. Esto representa la segunda cifra trimestral más alta desde el tercer trimestre de 2007, lo que significa que las ventas de propiedades han alcanzado (e incluso superado) los niveles anteriores a la crisis. En comparación con el cuarto trimestre de 2024, esto representa un aumento del 3.3%.

Tendencias de precios de la vivienda

4. Precio por metro cuadrado: Según el Consejo General del Notariado, el precio medio de la vivienda por metro cuadrado alcanzó los 1,902 € en 2025, lo que representa un aumento del 8.5% en comparación con 2024. Supuestamente, el año pasado fue el primer año en que el precio medio de la vivienda por metro cuadrado alcanzó niveles que no se habían igualado desde antes de 2007, por lo que esta cifra indica que los precios de la vivienda continúan subiendo por encima de los niveles anteriores a la crisis financiera.

5. Índice de Precios de Vivienda (IPV): El Índice de Precios de Vivienda, que rastrea los cambios de precios en viviendas nuevas y de segunda mano, aumentó un 15% en el cuarto trimestre de 2025, en comparación con el cuarto trimestre de 2024. Esto indica un aumento sostenido en los valores de las propiedades, según el Instituto Nacional de Estadística.

6. Índice de Ventas Repetidas (IPVVR): El Índice de Precios de Vivienda para Ventas Repetidas, que rastrea el precio de transacción de las mismas propiedades a lo largo del tiempo y es publicado por el Colegio de Registradores, creció un 2.6% en el cuarto trimestre de 2025, en comparación con el tercer trimestre de 2025. En comparación con el cuarto trimestre de 2024, esto representa un aumento del 16.6%, un nuevo máximo histórico y una cifra casi un 30% superior a la de un pico anterior en 2007. De hecho, desde el mínimo posterior a la crisis de 2014, los precios han aumentado en más del 110%.

7. Escasez de oferta: Los precios de la vivienda se han disparado en los últimos años, principalmente debido a la falta de viviendas disponibles. Según una investigación de CaixaBank, el déficit de vivienda acumulado en los últimos cuatro años asciende a unas 515,000 viviendas, cifra que asciende a 765,000 si solo consideramos viviendas terminadas (en lugar de permisos concedidos) y dejamos de lado todas las propiedades destinadas a otros fines. Esta cifra equivalía al 4% del stock total de viviendas en 2024 y significaba que las nuevas viviendas solo podían acomodar al 20% de los nuevos hogares.

8. Construcción de viviendas nuevas: El sector de la construcción está mostrando signos de recuperación, aunque no se están construyendo suficientes viviendas nuevas para satisfacer la demanda creada por una población en crecimiento. En el año anterior a mayo de 2025, se aprobaron 132,000 permisos para viviendas nuevas, lo que representa un aumento interanual del 13%. Mientras tanto, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), la población aumentó en 473,848 personas en 2025, principalmente debido a la inmigración, lo que llevó a la creación de 226,279 nuevos hogares.

Tendencias de compradores extranjeros

9. Demanda extranjera: En 2025, se vendieron 97,300 casas a compradores extranjeros, lo que constituye el 13.8% de todas las casas vendidas ese año. Se vendieron 705,000 viviendas en total, lo que representa el mayor número de transacciones en un solo año desde 2008, mientras que el número total de compradores extranjeros alcanzó un nuevo récord. Los extranjeros compraron un 4.6% más de viviendas en 2025, en comparación con 2024. La mayoría de estas fueron compradas por europeos.

10. Provincias principales: Según datos del Colegio de Registradores, en el cuarto trimestre de 2025, las provincias con el mayor porcentaje de compras extranjeras fueron: Alicante (42.91%), Islas Baleares (31.47%), Málaga (31.11%), Santa Cruz de Tenerife (26.44%), Girona (24.8%), Murcia (20.74%), Las Palmas (20.31%), Almería (16.69%) y Tarragona (16.11%).

11. Nacionalidades extranjeras: Los datos del cuarto trimestre de 2025 muestran que los mayores grupos de compradores extranjeros en este trimestre fueron británicos (7.93%), holandeses (6.77%), alemanes (6.65%), marroquíes (5.78%), rumanos (5.45%), italianos (5.32%), franceses (4.93%) y belgas (4.38%). De hecho, el 57.32% de todas las compras fueron realizadas por personas de la UE, en comparación con el 18.05% del resto de Europa, el 8.69% de ¿frica, el 6.73% de Asia, el 5.63% de América del Sur y el 3.58% del resto del mundo.

12. Tendencias de compradores no residentes: Los residentes extranjeros representaron el 60.9% (43,306 propiedades), mientras que los no residentes constituyeron el 39.1% restante (27,849 propiedades) de todas las compras realizadas por extranjeros en 2025. En comparación con 2024, las compras de residentes extranjeros aumentaron un 6.4%, mientras que las transacciones de no residentes bajaron un 4.1%. Esto marca un cambio con respecto al año anterior, donde ambos grupos experimentaron un crecimiento similar en las ventas.

Tendencias de inversión

13. Rendimiento del alquiler y crecimiento de precios: El Banco de España aún no ha publicado una cifra para 2025, sin embargo, un promedio de los tres primeros trimestres del año pasado sugiere que la rentabilidad de vivienda promedio (rendimiento del alquiler más variación de precios) fue de alrededor del 15.8% y mostró un crecimiento constante trimestre a trimestre. Esto representa un aumento con respecto a 2024, en el que el promedio anual fue del 14.6%, lo que demuestra rendimientos crecientes para los inversores inmobiliarios.

14. Comparación del rendimiento del alquiler: En 2025, el rendimiento bruto del alquiler (ingreso anual por alquiler como porcentaje del precio de la propiedad) se situó en el 3%, solo ligeramente inferior a los rendimientos de los bonos del gobierno español a 10 años, que se situaron en el 3.3%. Aunque el rendimiento bruto del alquiler disminuyó ligeramente con respecto al año anterior, en el que fue del 3.3%, sigue significando que el sector inmobiliario sigue siendo una inversión atractiva, incluso en comparación con los instrumentos financieros tradicionales. De hecho, el rendimiento de los depósitos de los hogares y las ISFLSH (Instituciones sin Fines de Lucro al Servicio de los Hogares) fue solo del 1.6%.

Predicciones del mercado inmobiliario español para 2026

Predicciones del mercado

15. Pronóstico de ventas de propiedades: CaixaBank estima que se venderán 683,000 propiedades en España en 2026, lo que supone una disminución con respecto a 2025, en el que tuvieron lugar 714,237 transacciones de propiedades. Si bien 2025 fue un año récord, en el que se vendieron más de 700,000 viviendas por primera vez desde el pico anterior a la crisis en 2007 (775,300 ventas), esta predicción representa una desaceleración en la tasa de ventas.

Predicciones de precios de la vivienda

16. Perspectivas de precios de la vivienda: CaixaBank espera que los precios de la vivienda sigan creciendo en 2026, aunque a un ritmo ligeramente inferior. CaixaBank predice un crecimiento del 5.7% en 2026, que es mucho menor que el crecimiento registrado en los precios de la vivienda en 2025, que fue del 12.7%. Estas cifras pueden ser inexactas; por ejemplo, CaixaBank esperaba un crecimiento de solo el 9.0% en 2025, mientras que la realidad fue mucho mayor. De hecho, Idealista espera que el crecimiento se acerque al 15%.

17. Mejoras hipotecarias: Las bajas tasas de interés y los altos niveles de empleo han sostenido la demanda y han alentado a los bancos a prestar. Las hipotecas a tipo fijo están ahora disponibles por debajo del 2% y los productos a tipo mixto por debajo del 1.5%. Idealista espera que el mercado hipotecario se mantenga estable en general en 2026, con los bancos ofreciendo productos competitivos, aunque quizás a niveles ligeramente menos atractivos que algunos de los vistos recientemente.

18. Crecimiento de precios de obra nueva: Según una investigación de CaixaBank, en el año anterior a mayo de 2025, se aprobaron 132,000 viviendas nuevas, lo que representa un crecimiento interanual del 13%. Se espera que esta tendencia continúe aumentando, debido a la alta demanda de vivienda y la intención del sector de la promoción inmobiliaria de aumentar el stock actual de viviendas. Sin embargo, el aumento de la oferta aún no es suficiente para absorber la demanda ni para cerrar el déficit actual, pero es probable que modere el aumento de los precios en el mercado de obra nueva.

Predicciones de compradores extranjeros

19. Impacto del ‘Golden Visa’: El programa 'Golden Visa' de España, lanzado en 2013, otorgó la residencia a ciudadanos de fuera de la UE que realizaron inversiones significativas en España, por ejemplo, comprando propiedades por valor superior a 500,000 €. Entre 2013 y octubre de 2024, se concedieron 15,149 golden visas relacionadas con inversiones inmobiliarias. A partir de abril de 2025, este esquema finalizó para combatir el crecimiento sin precedentes de los precios de la vivienda y la falta de propiedades disponibles para los residentes. Sin embargo, CaixaBank predice que tendrá poco impacto en la demanda extranjera, ya que dichas compras representan una pequeña fracción del mercado.

20. Posibles amenazas a los compradores extranjeros de fuera de la UE: En enero de 2025, el gobierno anunció medidas para introducir un impuesto a la propiedad del 100% para los compradores no residentes de fuera de la UE. Pedro Sánchez, el Primer Ministro de España, espera que el nuevo impuesto impida que los compradores extranjeros no residentes (aparte de los de dentro de la UE) compren propiedades en el país que no tienen intención de usar, liberando así stock de vivienda para satisfacer la escasez de vivienda para las personas que realmente viven en España. Si bien esta propuesta cambiaría masivamente el mercado de la vivienda, todavía está en discusión y es poco probable que se convierta en ley.

Predicciones de inversión

21. Posibles amenazas a los alquileres a corto plazo: Cada vez más personas han estado comprando propiedades para alquilar en plataformas como Airbnb. Como resultado, los precios de las propiedades han estado aumentando, a menudo dejando fuera de precio a los lugareños. En respuesta, los gobiernos locales han estado imponiendo restricciones más estrictas a las licencias necesarias para alquilar una propiedad a corto plazo y eliminando propiedades de las plataformas que no tienen la documentación adecuada. Según un informe de Reuters, el número de alquileres a corto plazo para Ibiza, un destino turístico popular, se redujo en casi la mitad en 2025, en comparación con el año anterior. Sin embargo, en ciudades como Málaga y Almería, la oferta de alojamiento turístico ha seguido aumentando. En toda España, el número de anuncios en la segunda mitad del año pasado disminuyó un 4%, marcando la primera caída a nivel nacional en los anuncios. Estas restricciones podrían limitar el potencial de los rendimientos de alquiler de las casas compradas para estos fines.

22. Incentivos para alquileres a largo plazo: La Ley de Vivienda de 2023 significó que los propietarios que alquilan sus propiedades a inquilinos a largo plazo podrían esperar no pagar impuesto sobre la renta sobre la mitad del dinero que obtienen de esa propiedad. Este porcentaje podría aumentarse al 90% si, por ejemplo, la propiedad ha sido renovada, se alquila a jóvenes (18-35) o la propiedad se encuentra en un área de alta demanda y se reduce el alquiler. Este año, el Primer Ministro de España anunció que los propietarios podrían no pagar ningún impuesto sobre la renta sobre los ingresos netos del alquiler obtenidos de propiedades en las que se renovaron los contratos de alquiler sin ningún aumento de la renta. Esto significa que si bien los impuestos y las restricciones sobre los alquileres vacacionales están aumentando, existen posibles incentivos financieros que se pueden obtener al alquilar propiedades a precios asequibles a inquilinos a largo plazo.

¿Quiénes somos?

Cottage Properties es una de las agencias inmobiliarias líderes en España especializada en la venta de masías, casas rústicas, castillos y propiedades de lujo en Cataluña, España. Somos agentes inmobiliarios con certificación API y proporcionamos un servicio integral, especialmente para compradores extranjeros.

Preguntas frecuentes

¿Cuál fue el precio promedio de la propiedad por metro cuadrado en España en 2025?

El precio medio de la vivienda por metro cuadrado alcanzó los 1,902 € en 2025, lo que representa un aumento del 8.5% en comparación con 2024. Este aumento sostenido significa que los precios medios de la vivienda ahora continúan subiendo por encima de los niveles anteriores a la crisis financiera.

¿Cuál es el pronóstico para el mercado inmobiliario español en 2026?

Se espera que las ventas de propiedades se desaceleren en 2026, con CaixaBank estimando 683,000 transacciones, una disminución con respecto a las 714,237 de 2025. A pesar de la desaceleración en las ventas, se predice que los precios de la vivienda continuarán creciendo, con CaixaBank esperando un crecimiento del 5.7% e Idealista prediciendo un crecimiento más cercano al 15%.

¿Cómo está afectando la escasez de oferta de vivienda a los precios de la propiedad?

La causa principal del reciente aumento vertiginoso de los precios de la vivienda es la falta de viviendas disponibles. La investigación de CaixaBank indica que el déficit de vivienda acumulado en los últimos cuatro años asciende a 765,000 viviendas terminadas, y la nueva construcción no ha sido suficiente para absorber la demanda.

¿Qué tan activos son los compradores extranjeros en el mercado inmobiliario español?

Los compradores extranjeros alcanzaron un nuevo récord en 2025, comprando 97,300 casas, lo que representó el 13.8% de todas las viviendas vendidas. Los mayores grupos de compradores extranjeros en el cuarto trimestre de 2025 fueron británicos (7.93%), holandeses (6.77%) y alemanes (6.65%).