Acheter une masia en Catalogne : guide en 5 étapes

Vous souhaitez acheter une masia en Catalogne ?

J'entends souvent des acheteurs internationaux qui ont un rêve : une masia, de grands terrains et une vie au rythme plus doux dans la magnifique campagne catalane.

Mais l'écart entre le rêve et la réalité de l'achat d'un bien rural en Catalogne est plus grand que la plupart ne l'imaginent. Une fois le processus lancé, les démarches administratives peuvent devenir écrasantes.

Cet article est là pour vous aider.

Le mois dernier, j'ai vendu une superbe masia à Gérone à un couple américain qui la transforme désormais en projet de tourisme rural. Les cinq étapes de ce guide ont rendu tout cela possible.

Qui suis-je ?

Bonjour, je suis Àngels Sabater, co-directrice de Cottage Properties depuis 2016 et agent immobilier agréé en Catalogne. Je conseille des acheteurs internationaux depuis près d'une décennie et j'ai participé à des émissions sur TV3 et Canal Decasa pour parler de la restauration de maisons de maître et de la vente de biens ruraux.

Si vous envisagez ce projet, vous pouvez réserver une consultation gratuite avec moi – par téléphone, visioconférence ou en personne – et nous examinerons votre situation ensemble.

Les 7 obstacles qui menacent votre rêve de masia

Vous ne vous trompez pas. La Catalogne rurale est extraordinaire. Les paysages, l'architecture, le rythme de vie – c'est exactement ce que vous espérez. Et oui, acheter une masia de campagne ici est tout à fait réalisable.

Mais ce n'est pas simple.

Je tiens à être honnête avec vous, car c'est là que la plupart des acheteurs se trompent. Le marché immobilier rural catalan fonctionne très différemment de tout ce que vous avez probablement connu.

Vous avez affaire à au moins 7 intervenants qui semblent parfois s'acharner à ruiner votre rêve :

• Les règles d'utilisation des terres de la Generalitat de Catalunya (en particulier les terres non urbanisables, sol no urbanizable)

• Les règles spécifiques à l'achat, la vente et la rénovation des masias

• La mairie locale

• Le registre foncier

• Le Catastro (cadastre, ou registre administratif des propriétés)

• Le notaire

• Les architectes et les ingénieurs topographes

Chacun d'entre eux peut retarder – ou complètement faire échouer – votre achat.

De nombreux acheteurs internationaux arrivent en supposant que le processus sera globalement similaire à l'achat d'un bien immobilier ailleurs en Europe. Ce n'est pas le cas.

J'ai vu des transactions s'effondrer, des acomptes mis en péril, des mois perdus. Vous trouverez ci-dessous quelques exemples concrets.

Ce n'est pas pour vous décourager. C'est pour vous préparer. Car lorsque vous comprenez ce à quoi vous faites face, tout devient plus facile.

Comment acheter la masia de vos rêves – sans stress

Chez Cottage Properties, j'accompagne chaque acheteur international à travers un processus en cinq étapes. Chaque étape a sa raison d'être. En sauter une, ou la gérer incorrectement, vous expose à perdre du temps, de l'argent – ou le bien lui-même.

Laissez-moi vous donner un exemple concret.

Un couple américain est venu me voir après avoir décidé de s'expatrier suite aux incendies de Los Angeles. Ils avaient besoin d'un accompagnement complet : juridique, financier et pratique.

Nous les avons mis en contact avec un avocat spécialisé en immigration dès le début du processus – avant même qu'ils visitent des biens. Nous avons vérifié chaque document pour chaque bien qu'ils ont envisagé. Et avant la signature des contrats, nous nous sommes assurés que leur futur projet de rénovation serait entièrement autorisé.

Aujourd'hui, leur projet est en cours – et cela n'a pris que quelques mois.

Cela est possible en suivant un processus éprouvé. Et c'est exactement ce que je vais vous présenter.

Les 5 étapes pour acheter une masia en Catalogne

Ce qui suit est le cadre exact que j'utilise avec chaque client international. Chaque étape existe parce que quelque chose peut – et arrive souvent – mal tourner sans elle.

Commençons.

1. Choisir le bon emplacement

L'emplacement n'est pas qu'un choix de style de vie. C'est une décision stratégique. Il détermine la superficie du terrain, l'intimité, les prix et ce que vous pouvez réalistement faire avec le bien.

La plupart des acheteurs internationaux sont attirés par le Baix Empordà. Cette région a un charme toscan – historiquement associée aux artistes, aux intellectuels et à la bourgeoisie catalane. C'est également là que se trouvent certains des meilleurs restaurants et galeries de la région.

Mais les préférences varient.

De nombreux acheteurs recherchent l'intimité, de grands domaines avec des hectares de terrain, des forêts, pas de voisins. En se rapprochant de la côte, les parcelles rétrécissent tandis que les prix augmentent.

Les principales zones à considérer

• Baix Empordà (Triangle d'or) – Cette zone comprend Torroella de Montgrí, Peratallada et Cruïlles, connue pour ses villages médiévaux, un paysage à la toscane et un fort attrait international.

• Alt Empordà – Situé près de la frontière française et de la Costa Brava, cette zone attire les acheteurs à la recherche de grands domaines avec d'importants terrains.

• La Garrotxa – Connue pour son paysage volcanique et ses forêts denses, cette région séduit les acheteurs en quête de nature spectaculaire et d'un cadre plus calme et isolé.

• Osona – C'est le cœur de la vie rurale catalane traditionnelle, idéal pour les acheteurs intéressés par l'agriculture et les masies authentiques.

• Province de Gérone – Gérone possède la plus forte concentration de propriétés rurales en Catalogne, ce qui en fait une destination clé pour les acheteurs internationaux.

• Montseny – Réserve de biosphère de l'UNESCO à seulement 45 minutes de Barcelone, le Montseny attire les acheteurs qui souhaitent la nature avec un accès facile à la ville.

• Maresme / Vallès – Ces zones offrent un mode de vie rural à proximité de Barcelone, idéal pour les acheteurs qui ont besoin d'un accès régulier à la ville.

• Priorat / Terra Alta – Ces régions viticoles attirent les acheteurs intéressés par des projets de vignobles et des opportunités agricoles.

• Lleida / Pallars – Ces zones plus reculées offrent de vastes terrains, des prix plus bas et un fort sentiment d'intimité et de solitude.

• Tarragone / Baix Camp – Cette région méridionale bénéficie d'un climat plus sec, ce qui la rend particulièrement adaptée à la production d'olives et d'amandes.

Le couple américain s'est d'abord concentré sur les masia à vendre dans le Baix Empordà. Finalement, ils ont acquis cette belle masia à Sant Julià de Ramis, dans la région du Gironès, juste à la frontière du Baix Empordà, où le paysage environnant offre une atmosphère très similaire.

C'était tout simplement un meilleur choix pour leurs besoins.

2. Comprendre le coût total de l'achat d'une masia en Catalogne

Le prix d'achat n'est que le début. La plupart des acheteurs internationaux sous-estiment le coût total de l'achat d'une masia en Catalogne. Examinons les frais associés à l'achat d'une masia en Catalogne.

Taxe de transfert de propriété (ITP)

Elle représente 10 % du prix d'achat. Elle est toujours à la charge de l'acheteur et n'est pas négociable.

Frais de notaire et de registre foncier

Ces frais représentent généralement entre 1 % et 1,5 % du prix d'achat et couvrent les services notariaux et l'enregistrement du bien.

Honoraires d'avocat

Je recommande vivement de travailler avec un avocat spécialisé, en particulier pour les acheteurs hors UE qui doivent gérer le NIE, les transferts de fonds et les exigences de résidence. Économiser sur un avocat spécialisé entraîne souvent des problèmes bien plus coûteux par la suite, notamment en matière de statut fiscal et de transferts de fonds internationaux.

Coûts de réhabilitation

Les masias en Catalogne sont anciennes. Je traite régulièrement des transactions portant sur des propriétés datant du XVe siècle et au-delà. Je peux affirmer avec confiance qu'environ 80 % des masias que j'ai vendues nécessitaient des travaux de réhabilitation.

Vous devez intégrer les coûts de réhabilitation au prix d'achat du bien. Cela vous permet de savoir si un bien est dans votre budget.

C'est pourquoi nous incluons une proposition de réhabilitation chiffrée gratuite pour tous nos acheteurs intéressés par une masia nécessitant des travaux. C'est notre service le plus apprécié par les acheteurs. Mais sachez que très peu d'agences immobilières proposent cela gratuitement – j'ai entendu des personnes à qui on avait demandé des milliers d'euros juste pour obtenir une proposition de réhabilitation !

3. Exigences légales : NIE, résidence et transferts de fonds

Pour les acheteurs hors UE, ce processus suit une séquence stricte – et l'ordre est plus important que la plupart des gens ne le pensent. C'est là que de nombreux acheteurs internationaux se perdent ou sont mal informés.

Obtenir votre NIE

Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est votre numéro d'identification fiscale en Espagne. Vous ne pouvez pas acheter un bien immobilier sans lui.

Si vous résidez hors d'Espagne, l'obtention de votre NIE nécessite presque toujours de travailler avec un avocat spécialisé ou un gestionnaire administratif qui peut effectuer les démarches en votre nom.

Transfert de fonds

Pour les acheteurs hors UE – en particulier les Américains – le transfert de fonds n'est pas aussi simple que de déplacer de l'argent entre des comptes.

Vous devrez ouvrir un compte bancaire espagnol et respecter des réglementations strictes en matière de lutte contre le blanchiment d'argent. Cela implique de prouver l'origine des fonds et de s'assurer que tous les documents sont en ordre avant que le transfert ne soit approuvé.

Le couple américain avec lequel nous avons travaillé avait besoin d'un avocat spécialisé précisément dans les transferts de fonds internationaux et les voies de résidence pour les non-ressortissants de l'UE. Sans ce soutien, les retards sont fréquents.

Le Golden Visa – une option qui n'existe plus

Le Golden Visa espagnol – autrefois une voie populaire vers la résidence par l'investissement immobilier – a été supprimé.

Vous ne pouvez plus obtenir la résidence simplement en achetant un bien immobilier au-dessus d'une certaine valeur. Les acheteurs qui comptaient sur cette voie doivent explorer des alternatives avec un avocat spécialisé.

Dans notre cas, nous travaillons avec des avocats spécialisés dans les voies de résidence structurées conçues pour les acheteurs hors UE.

La résidence après l'achat

C'est là que de nombreux acheteurs se trompent.

Vous n'obtenez pas la résidence en premier. Vous achetez d'abord le bien – puis vous demandez la résidence. L'achat permet la demande, et non l'inverse.

Cette étape engendre plus de retards que toute autre dans le processus. Les acheteurs qui n'ont pas le bon soutien juridique se heurtent souvent à des problèmes de documentation, de transfert de fonds ou d'éligibilité à la résidence.

C'est pourquoi je recommande de faire appel à un avocat spécialisé dès le début – avant même de commencer à visiter des biens. Le couple américain a fait exactement cela grâce à notre expert juridique collaborateur. Cela a rendu l'ensemble du processus fluide et prévisible.

4. Due diligence immobilière : l'étape qui vous protège

C'est l'étape la plus techniquement complexe, et celle où surviennent les problèmes les plus graves.

Mais un beau bien avec un vice juridique dévastateur n'est pas une bonne affaire. C'est une source de problèmes. Croyez-moi, j'en ai fait la dure expérience.

Les droits sur l'eau

Les masias sont souvent assez isolées. Toutes ne sont pas raccordées à l'eau courante.

Si un bien n'est pas raccordé au réseau d'eau, un puits doit être foré – et c'est la responsabilité de l'acheteur.

Mais voici ce que la plupart des acheteurs ignorent : vous ne pouvez pas vous voir refuser l'accès à l'eau là où une masia existe sur le terrain. Ce droit est garanti par la législation espagnole.

Cela est souvent signalé comme un risque. En réalité, cela ne devrait pas vous décourager. Mais c'est un élément à connaître.

Raccordement électrique

De nombreuses propriétés rurales sont autonomes en énergie. Dans ce cas, deux options s'offrent à vous :

• Se raccorder au réseau électrique

• Installer des panneaux solaires.

Le raccordement au réseau peut coûter plus de 20 000 € – surtout si le point de raccordement le plus proche se trouve à plusieurs kilomètres. Dans ce cas, le solaire est généralement la solution la plus pratique et la plus rentable.

Voies d'accès

Toute propriété rurale doit disposer d'une voie d'accès légalement reconnue avant qu'un permis de réhabilitation puisse être accordé. C'est non négociable.

Laissez-moi vous donner un exemple concret.

Il y a quelques années, j'ai mis en vente une propriété rurale avec un terrain de 300 hectares et deux fermes nécessitant des travaux de restauration. Mais le problème ? Au cours de notre due diligence sur le bien, nous avons découvert que la mairie locale n'accorderait pas de permis de rénovation car il n'y avait pas de voie d'accès légale.

Nous avons trouvé une solution créative où le voisin avait accepté de vendre à notre futur acheteur au moins quatre hectares de terrain pour créer une voie d'accès – qui en réalité n'avait besoin d'être qu'en gravier, et n'était pas difficile à réaliser en soi. Le voisin avait verbalement accepté de vendre, mais il est malheureusement décédé par la suite.

Ses enfants ont refusé d'honorer notre accord lorsque nous avons trouvé un acheteur.

Le résultat ? Le bien ne peut pas être rénové. En fait, légalement, il ne peut être vendu que comme terrain de chasse ou terrain agricole, et non comme bien résidentiel.

C'est exactement le genre de problème qui transforme un bien de rêve en impasse.

Chaque bien que nous vendons dispose d'une voie d'accès vérifiée. Toujours.

Cela arrive plus souvent qu'on ne le pense – bien que toutes les agences immobilières ne comprennent pas ces lois.

Documentation et surface en mètres carrés

Presque chaque propriété rurale présente des divergences entre ce qui est enregistré et ce qui existe physiquement. C'est malheureusement une réalité en Catalogne.

Si la surface du bien ne correspond pas aux documents officiels, un architecte doit certifier la surface exacte. Si la superficie du terrain diffère, un ingénieur agricole doit la vérifier.

Ces corrections sont résolues avant la finalisation de la vente – et, chose importante, les frais sont à la charge du vendeur, pas de l'acheteur.

La période de dépôt, généralement d'environ trois mois, permet de résoudre correctement tous les problèmes de documentation en suspens. Mais il est vraiment important d'identifier les problèmes et de les résoudre.

J'ai un jour mis en vente une masia pour un vendeur qui avait plusieurs dépendances sur la propriété – granges, entrepôts agricoles, anciens logements de travailleurs. Il avait promis que tout était légalement enregistré. Mais devinez quoi ? Ce n'était pas le cas. Je l'ai appris seulement chez le notaire, quand nous avons découvert que le bien ne pouvait pas être vendu.

Depuis lors, chez Cottage Properties, nous effectuons une due diligence complète sur les documents, les limites et la superficie avant de mettre un bien en vente. Nous demandons à nos vendeurs de résoudre tous les problèmes à l'avance.

Le Catalogue des Masies

C'est la vérification de due diligence la plus importante de tout le processus. Et la plupart des acheteurs internationaux n'en ont jamais entendu parler.

Il y a environ 20 ans, la Generalitat de Catalunya a créé un catalogue officiel de toutes les masies et maisons rurales. Les propriétaires ont eu environ 10 ans pour enregistrer leurs bâtiments.

Ce catalogue est désormais fermé. Aucun nouveau bien ne peut donc y être ajouté.

Si un bien n'y figure pas, il ne peut légalement pas être réhabilité. Le bien ne sera pas considéré comme habitable. Il n'y a aucune exception. Si un acheteur rénove un bien non répertorié et que les autorités le découvrent, vous pouvez recevoir un ordre de démolition.

Certains vendeurs et agences vous diront le contraire. Ils affirmeront que le bien « peut être rénové quand même ».

C'est faux. Vous pouvez vous en tirer, mais le risque n'en vaut pas la peine.

J'ai un jour refusé de vendre une masia à un acheteur car j'avais découvert qu'elle ne figurait pas dans le catalogue local. L'acheteur n'a pas apprécié ce qu'il a entendu et l'a achetée par l'intermédiaire d'une autre agence. Le résultat ? Leur projet de réhabilitation a été stoppé il y a des années et, avec lui, tout le capital qu'ils avaient investi.

Chez Cottage Properties, nous ne vendons que des masias répertoriées au catalogue. Nous tenons à jour une liste des catalogues officiels de masies et propriétés rurales compilés auprès de plus de 400 mairies.

Si vous souhaitez comprendre tous les risques liés à la réhabilitation, je recommande également ce guide en 5 étapes rédigé par mon co-directeur, Pere Crosas.

Si vous n'êtes pas sûr de la façon dont ces vérifications s'appliquent à votre situation, c'est exactement ce que j'aide mes clients à clarifier lors d'une consultation gratuite.

5. Permis de rénovation et réglementation du tourisme rural

Pour la plupart des acheteurs, une masia est à la fois une « maison de rêve » et un projet d'entreprise.

En effet, 80 à 90 % de nos clients internationaux envisagent de créer une activité rurale – pas simplement d'y vivre. La plupart du temps, cela implique de louer le bien comme hébergement rural. Ou parfois, simplement de louer certaines chambres ou dépendances.

Cela implique généralement deux obstacles bureaucratiques supplémentaires :

• Obtenir un permis de rénovation

• Obtenir une licence pour exercer en tant qu'hôtel ou hébergement rural

Examinons quelques-unes des étapes impliquées dans chacun.

Permis de rénovation

J'ai mentionné plus tôt qu'une proposition de réhabilitation est importante pour comprendre les coûts impliqués. Mais il y a une autre raison pour laquelle c'est important.

Il existe des règles strictes concernant la rénovation des masias. Vous ne pouvez pas simplement modifier ce que vous voulez. Les fenêtres peuvent être ouvertes dans certaines positions – mais pas dans d'autres. Les éléments structurels doivent être préservés. Le caractère du bâtiment doit être respecté.

Parfois, vous pouvez construire des extensions. Parfois, non.

C'est là que les conseils d'experts sont essentiels. Je vous recommande de vous renseigner sur les règles entourant les travaux pouvant être réalisés sur le bien qui vous intéresse. Cela peut déterminer si vous souhaitez même poursuivre l'achat du bien.

Dans le cadre de nos services pour les acheteurs, nous vérifions également notre proposition de réhabilitation de base auprès de la mairie. Nous découvrons ce qui peut être fait et ce qui ne peut pas l'être.

Je vous recommande vivement d'essayer de faire de même – sinon c'est une immense déception quand vous réalisez que vous ne pouvez pas réaliser les travaux que vous envisagiez.

Licence de tourisme rural : la règle des 20 personnes

C'est vraiment important.

En fait, ce matin même, c'est quelque chose qui a créé une situation malheureuse pour un acheteur. Il envisage sérieusement de se retirer d'une vente qui est en cours depuis des mois.

Laissez-moi vous expliquer.

Pratiquement personne n'achète une masia pour en faire un hôtel. En effet, les hôtels sont soumis à toutes sortes de règles et réglementations auxquelles vous devez vous conformer pour obtenir une licence. Nous parlons de :

• Extincteurs

• Détecteurs de fumée

• Sorties de secours

• Escaliers de sécurité

• Accès pour personnes à mobilité réduite

• Ascenseurs

• Climatisation

• Réceptions d'une taille spécifique

• Plans complets du bien réalisés par des ingénieurs spécialisés

• Exigences spécifiques en matière de chambres et d'espaces

• Les couloirs doivent avoir une taille spécifique

• Recouvrement de toutes les poutres en bois apparentes avec un matériau ignifuge – ou leur remplacement complet

• Vous voyez le tableau

Quelle est donc l'alternative ?

Pratiquement tous ceux qui achètent une masia en Catalogne obtiennent ce qu'on appelle une licence de tourisme rural (Llicència de turisme rural). Les règles sont bien plus souples. Par exemple, cette licence vous permet de vivre dans une partie de votre maison tout en louant des chambres ou des dépendances – ce que vous ne pouvez pas faire avec une licence hôtelière.

Vous pouvez très facilement transmettre une licence de tourisme rural à un nouvel acheteur.

C'est parfait pour la plupart des personnes qui achètent une masia. Mais il y a un inconvénient.

La Catalogne autorise les propriétés de tourisme rural à accueillir un maximum de 20 personnes.

Et c'est ce qui est récemment devenu un problème pour un acheteur. Celui-ci a pu parler directement au propriétaire de la masia titulaire d'une licence de tourisme rural, qui lui a dit qu'il accueillait « 50 personnes » à la fois et avait même ouvert un restaurant sur place.

Malheureusement, ces activités sont strictement illégales. Je n'avais pas eu connaissance de ce que le propriétaire avait dit à l'acheteur. Alors, lorsque nous avons enfin examiné les règles réelles de la licence de tourisme rural, l'acheteur n'était pas satisfait.

Si vous commencez à ressentir le poids de toutes ces vérifications, c'est tout à fait normal. Vous pouvez réserver une consultation gratuite avec moi – et nous examinerons votre situation spécifique ensemble.

Pourquoi le bon choix d'agence immobilière change tout

Les cinq étapes ne sont pas compliquées à comprendre. Mais elles sont difficiles à traverser seul.

Chacune d'elles requiert une connaissance spécialisée – du catalogue des masies, des règles locales de rénovation et des voies de résidence pour les acheteurs hors UE. Elles impliquent également de vérifier les droits sur l'eau, les voies d'accès et la documentation avant la signature d'un contrat.

C'est là que la plupart des acheteurs rencontrent des difficultés.

Cela aide vraiment d'avoir quelqu'un à vos côtés qui a déjà fait cela de nombreuses fois. Quelqu'un qui connaît le système, les interlocuteurs et les risques – avant que vous ne vous engagiez.

Prenez la propriété de 300 hectares que j'ai mentionnée précédemment. Nous n'avons identifié le problème avec la voie d'accès que parce que nous effectuions notre propre due diligence dans le cadre d'une future proposition de réhabilitation.

Une autre agence aurait pu passer à côté – et vendre une masia sans valeur bien au-dessus de sa valeur réelle.

Un acheteur qui rencontre un tel problème sans l'accompagnement d'un expert ne perd pas seulement un bien. Il peut perdre son acompte, des mois de son temps, et parfois une maison entière.

C'est toute la différence.

Achetez votre masia en Catalogne avec Cottage Properties

Voici à quoi ressemble concrètement le fait de travailler avec Cottage Properties, et comment chaque étape est conçue pour vous protéger et faire avancer le processus.

• Consultation initiale gratuite – Nous commençons par une conversation pour comprendre votre situation et définir la bonne approche pour vous.

• Conseils d'experts en matière d'emplacement – Je travaille directement avec vous pour identifier la bonne zone et le bon type de bien en fonction de vos objectifs, qu'il s'agisse de tourisme rural, d'agriculture ou d'une résidence privée.

• Vérification complète des documents – Je vérifie chaque détail avant la signature d'un contrat : statut au catalogue des masies, superficie, voies d'accès, eau et électricité – pour qu'il n'y ait aucune mauvaise surprise par la suite.

• Réseau d'architectes et de spécialistes – Vous bénéficiez de l'accès à notre architecte de confiance pour la planification de la rénovation, ainsi qu'à des avocats spécialisés qui gèrent le NIE, les transferts de fonds internationaux et les voies de résidence.

• Visites de biens avec moi – Je visite les biens avec vous en personne, vous guidant sur ce qui compte et ce qu'il faut rechercher, en anglais ou en espagnol.

Si vous envisagez de concrétiser votre rêve, je vous recommande de commencer par consulter notre portefeuille de masias à vendre en Catalogne.

Vous pouvez également cliquer ici pour réserver une consultation avec moi et nous pourrons discuter par téléphone, en visioconférence ou en face à face ici en Espagne