Rehabilitación de masías: 5 pasos para evitar sobrecostes y retrasos
Entrada publicada en Rehabilitaciones
En este artículo, nuestro co-director te guiará a través de los cinco pasos esenciales para evitar sobrecostes y retrasos durante la rehabilitación de una masía.
Rehabilitar una masía en Cataluña es un sueño para muchos, pero es un proceso que exige precaución.
Tras más de 30 años rehabilitando masías, en Cottage Properties hemos escuchado casos complicados. Por ejemplo, la rehabilitación de una masía multimillonaria que (sin ser nuestro proyecto) recibió una órden de paralización cuando la obra estaba completada al 50%.
A día de hoy, sigue sin terminar.
El objetivo no es desanimarte, sino recordarte que una rehabilitación puede llevar retrasos y sobrecostes si no se hace con cuidado.
Para este artículo, hemos entrevistado a Pere Crosas, director de nuestro servicio de rehabilitaciones, quien te guiará a través de los cinco pasos esenciales que seguimos en cada uno de nuestros proyectos.
Si quieres solicitar una consulta gratuita sobre cualquier aspecto de tu proyecto de rehabilitación, rellena el formulario en nuestra página de contacto.
Lección en La Selva: rehabilitación de masía multimillonaria parada al 50%
Hace unos años, unos posibles clientes me contactaron sobre la rehabilitación de una masía en un pueblo en La Selva, en Girona.
Desde el primer momento les advertí: la visión para las obras no iba a ser aprobada por el ayuntamiento.
Les aconsejé replantear el proyecto.
Pero, aún así, decidieron seguir adelante con otro estudio de arquitectura.
Unos años después me llegó la noticia de que recibieron una órden de paralización cuando la obra llevaba un 50% ejecutada. A día de hoy, la masía sigue sin terminar –y con ella, paralizado también el capital invertido.
Como en todos los sectores, hay diversos opiniones y es díficil saber a quien escuchar.
Pero la realidad es que rehabilitar una masía, ya sea con una empresa especializada o por cuenta propia, nunca tiene por qué hacerse bajo el miedo a una órden de paralización.
Nuestra filosofía tras 30 años sin una sola órden de paralización
En Cottage Properties, nuestra filosofía es sencilla: hacemos las cosas fáciles.
Muchas veces escuchamos de agentes inmobiliarios que, con tal de vender una masía, sugieren ideas como abrir ventanales, tirar paredes, o mover muros enteros dentro de la parcela para mejorar las vistas.
Pero a menudo, no se puede realizar la idea.
Por ejemplo, cuando una propiedad rústica está inscrita en el Registro de la Propiedad, hay normativas en Cataluña que prohíben un cambio de su ubicación. Además, cada municipio tiene su propio catálogo de masías con reglas sobre lo que se puede o no se puede tocar.
Las limitaciones son aún más estrictas cuando se trata de una masía con protección patrimonial o situada en un parque natural.
Un buen ejemplo es la rehabilitación de Mas dels Arbres, un proyecto nuestro que salió en televisión, donde cada decisión se tomó bajo normativas más exigentes de lo común, en el Parc Natural de Cap de Creus.
Conservar el carácter de tu masía no implica renunciar a tu visión
A nadie le gusta escuchar un «no se puede».
Pero en mi experiencia, el 99% de los clientes que ajustan su visión a las normativas terminan agradeciéndolo.
Y no porque se evitan retrasos, sanciones u órdenes de paralización, sino porque las normas existen para conservar la autenticidad de las masías catalanas. Y es totalmente posible preservar el carácter y la historia de la masía sin renunciar a la estética y a las comodidades modernas.
Por ejemplo, durante una rehabilitación siempre utilizamos materiales de kilometro 0:
Recogemos, limpiamos y reutilizamos las piedras antiguas caídas en la misma parcela
Instalamos vigas de madera cortadas y secadas en Montseny, en la comarca de Vallès Oriental
Utilizamos corcho desde tapones de vino recuperados para aislamientos
Aplicamos cal desde Cataluña en las paredes, que no atrapan la humedad como cimientos convencionales
Buscamos baldosas hecho a mano desde artesanos en Vic, en Osona
A nuestros clientes, siempre les sorprende que hoy en día el precio de estos materiales locales no es más caro que materiales convencionales. No solo ayuda a que el ayuntamiento de la luz verde a una rehablitación, sino también crea una masía llena de historia y significado.
Por eso nuestro método siempre consiste en buscar soluciones creativas dentro de las reglas, nunca en contra de ellas.
Rehabilitación de masías: 5 pasos para evitar sobrecostes y retrasos
Después de más de 30 años rehabilitando masías, hemos desarrollado un método en cinco pasos que nos permite realizar proyectos espectaculares sin dejar de cumplir con las normativas y reglas.
A continuación, te explicamos cada uno de estos pasos.
1. Asesoría
Plazo estimado: 1 semana
La pregunta más común en cuanto a las rehabilitaciones de masías es sobre los gastos.
Por eso, en Cottage Properties, recomendamos siempre conseguir una consulta con un experto antes de empezar un proyecto para rehabilitar una masía, castillo o finca rústica.
Conocer de antemano el coste aproximado de una rehabilitación, y las normativas locales aplicables, permite valorar si merece la pena seguir adelante con una propiedad concreta.
La consulta la puedes hacer por teléfono o videollamada. Pero, en nuestra experiencia, lo mejor es que te acompañemos con nuestro aparejador o arquitecto a la masía de interés con el fin de preparar una propuesta básica de costes de rehabilitación.
Este asesoramiento la ofrecemos gratuito dentro de nuestros servicios para compradores.
También ofrecemos un servicio de asesoría a quienes piensas llevar a cabo la obra con su propio equipo –o incluso no están decididos todavía. Podemos elaborar el proyecto básico de rehabilitación, asegurando así que puedas tomar decisiones con claridad y certeza.
Si te interesa solicitar una consulta, puedes rellenar nuestro formulario de contacto.
2. Primeros bocetos
Plazo estimado: 1-3 meses
Si encuentras una masía que encaje con tu visión y presupuesto, pasamos a la segunda fase.
Aquí, siempre recomendamos dedicar entre 1 a 3 meses a la fase de bocetos iniciales, para perfilar la visión general del proyecto. Esta fase evita enamorarse de ideas que después resultan inviables, y garantiza que cualquier proyecto se mantenga dentro de los márgenes legales.
Recomendamos realizar visitas a la masía por la mañana, al mediodía y por la tarde, para estudiar la incidencia del sol y decidir la mejor orientación de cada espacio. Durante estas visitas hay que pensar todo:
¿Qué partes estructurales de la masía deben mantenerse?
¿Cómo quiero que se use la masía en el día a día?
¿Qué espacios necesito adaptar a un estilo de vida actual?
¿Conviene que los dormitorios miren al sur?
¿Que la cocina reciba la luz del oeste al atardecer?
Antes de 2019 muchas masías se diseñaban con grandes superficies pero cocinas pequeñas, porque eran residencias de fin de semana. Hoy en día los clientes suelen buscar cocinas más amplias y espacios que permitan una vida diaria más cómoda en el campo.
Otros sueñan con plantar olivos para producir su propio aceite, o con crear un huerto familiar.
Todo esto lo contemplamos en la fase de bocetos.
También, en Cottage Properties, siempre ofrecemos a nuestros clientes la oportunidad de visitar nuestros proyectos de rehabilitación: una que acaba de empezar, otra que lleva un año, y una tercera casi lista para vivir. Si tienes oportunidades de visitar proyectos cerca de ti y hablar con propietarios, recomiendo que lo hagas.
El resultado de estos 1–3 meses es un conjunto de planos y esquemas que plasman tu visión personal y que, con la supervisión de un experto, sabes que cumplen con la normativa vigente.
3. Proyecto básico
Plazo estimado: 1 mes
El proyecto básico es el documento que define los elementos clave de la obra –ventanas, puertas, alturas, porches y distribución general.
Sirve como base para preparar el proyecto ejecutivo, el que finalmente se presenta al ayuntamiento para obtener la licencia de obras.
¿Entonces, por qué no saltar directamente al proyecto ejecutivo?
En nuestra experiencia, hacerlo sería un error. El proyecto básico permite explorar distintas opciones y ajustar la propuesta a la realidad de la normativa, del presupuesto y de las expectativas del cliente.
Por ejemplo, he visto como un arquitecto sin experiencia en rústica diseñaba un salón de cinco metros sin apoyos intermedios, cosa que habría disparado el presupuesto del cliente. También he visto proyectos en los que un arquitecto proponía ampliar la masía en un 50% de la superficie original, cuando la normativa solo permite ampliaciones de hasta un 20%.
Esto demuestra que un solo detalle puede poner en riesgo todo el proyecto.
Por eso, recomiendo contar con tu propio aparejador o jefe de obra, alguien con experiencia práctica que pueda mirar un proyecto básico y decir: «Esto es imposible dentro del presupuesto».
En Cottage Properties, tenemos aparejadores internos en nuestro equipo, y mantenemos relaciones con 4-5 arquitectos para siempre poder elegir uno que encaje tanto con la visión como el presupuesto.
4. Proyecto ejecutivo
Plazo estimado: 1-2 meses
No importa si vas a rehabilitar una masía en ruinas, perdida en un valle o en una zona aislada de Cataluña: el proyecto ejecutivo es fundamental.
Este documento recoge el proyecto definitivo –con planos detallados, materiales, presupuestos y costes– y es el que se presenta al ayuntamiento para obtener la aprobación y el permiso de obra.
Si se ignora este paso, en cualquier momento el proyecto puede enfrentarse a una órden de paralización.
Y esto no es alarmismo: ocurre en España. En 2023, por ejemplo, el Consell de Ibiza órdenó la demolición de una finca rústica construida en suelo rústico, además de imponer una multa superior a 4,4 millones de euros, después de que los propietarios desobedecieran una órden de paralización de las obras.
Por lo tanto, si queremos una rehabilitación sin sorpresas, esta cuarta fase suele tardar 1-2 meses para preparar el proyecto, entregarlo y, si todo está en regla, recibir la licencia de obra.
5. Rehabilitación
Plazo estimado: 1-3 años
Un proyecto de rehabilitación de una masía es un proceso largo.
El más rápido que hemos completado en Cottage Properties ha durado alrededor de 15 meses –desde la consulta inicial hasta la entrega de la masía. Pero lo habitual es que se extienda hasta los dos años.
El plazo estimado depiende mucho del tamaño de la masía. Normalmente, en Cottage Properties nuestro equipo puede terminar unos 500m2 en un año.
Pero el tamaño no es todo.
Para un constructor que no tiene experiencia con rústica, rehabilitar una masía significa un aprendizaje. Una pared de piedra con 300 años de historia no es lo mismo que paredes de ladrillo. Hace falta el conocimiento de trabajar con la construcción tradicional.
También, muchas masías para rehabilitar se venden sin luz o agua. Entonces, hay que hacer pozos, y hay que instalar sistemas fotovoltaicos. Cuando estas instalaciones se combinan con baños, jacuzzis, o una piscina interior, la obra se va a tardar.
Entonces, hay que entender el proyecto en que estamos metiendo de antemano para evitar frustraciones.
¿Aún no has comprado tu masía? Lee esto antes de firmar
A principios de 2025, nuestra co-directora Àngels Sabater recibió la llamada de un comprador frustrado.
Estaba muy interesado en adquirir una masía para rehabilitar, pero la agencia inmobiliaria no supo responder a sus preguntas sobre el coste. Lo derivaron a un arquitecto que le pedía hasta 15.000 € para preparar un proyecto… y con varias semanas de espera por delante.
Siempre recomendamos tener una idea de los costes de rehabilitación antes de firmar la compra de una masía. Pero la realidad es que, para un comprador, no es nada fácil acceder a este tipo de asesoría.
Entiendo la frustración.
Por eso en Cottage Properties tenemos una agencia inmobiliaria y un equipo de rehabilitaciones bajo un mismo techo. De este modo, podemos acompañar a cada comprador con nuestro aparejador, y avanzar hasta la fase del proyecto básico sin ningún coste adicional para el cliente.
Si te interesa aprovechar este servicio gratuito, te invito a explorar nuestra cartera que incluye:
Consulta gratis con nuestro director de rehabilitaciones, Pere Crosas
A lo largo de este artículo hemos visto que rehabilitar una masía es un proyecto apasionante, pero también complejo. Para evitar retrasos, sobrecostes y frustraciones, lo más importante es contar con asesoría experta desde el principio.
Puntos clave que deberías recordar:
Una rehabilitación es un proyecto de largo recorrido: lo habitual son dos años de trabajo.
Conocer desde el inicio los costes aproximados y las normativas locales evita enamorarse de ideas inviables.
El proyecto básico y el proyecto ejecutivo son pasos fundamentales para asegurar que la obra sea aprobada por el ayuntamiento.
Respetar las reglas no significa renunciar a tu visión: al contrario, garantiza que la masía se conserve, se modernice y se adapte a tu estilo de vida.
En cualquier etapa en la que te encuentres –ya sea que estés buscando una masía, que acabes de comprar una, o que estés a punto de empezar una rehabilitación– te invitamos a una consulta gratuita con nuestro director de rehabilitaciones, Pere Crosas.
Solo tienes que rellenar el formulario en nuestra página de contacto para concertar tu cita.
Entrada publicada 18/08/2025 en Rehabilitaciones
